Energetische Sanierung von der Steuer absetzen: Der Guide 2026

‍Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu 40.000 € Steuerersparnis: Du setzt 20 % Deiner Sanierungskosten von der Steuer ab.
• Verteilt über drei Kalenderjahre: 7 % im ersten, 7 % im zweiten und 6 % im dritten Jahr.
• Der Steuerbonus gilt nur für selbstgenutzte Gebäude, die mindestens zehn Jahre alt sind und von einem Fachunternehmen saniert wurden.
• Wichtig: Steuerbonus und BAFA-/KfW-Förderung schließen sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig aus – Du musst Dich entscheiden.

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Energetische Sanierung und Steuer: Was regelt § 35c EStG?

§ 35c EStG ist der Paragraf im Einkommensteuergesetz, der Deine energetische Sanierung steuerlich belohnt. Er greift, wenn Du in Deinem eigenen, selbstgenutzten Zuhause energetische Maßnahmen umsetzt – zum Beispiel eine neue Heizung, eine gedämmte Fassade oder neue Fenster. Bis zu 20 % der Kosten bekommst Du über drei Jahre verteilt vom Finanzamt zurück, maximal 40.000 € pro Immobilie.

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Wie viel kannst Du absetzen?

Du setzt 20 % Deiner förderfähigen Kosten für Material und Handwerksleistung ab, gedeckelt auf 40.000 € je begünstigtem Objekt. Das gilt pro Immobilie, nicht pro Person. Gehört das Objekt mehreren Eigentümern, kann der Höchstbetrag für das Objekt insgesamt nur einmal genutzt werden. Auch die Kosten für die planerische Begleitung oder Beaufsichtigung durch einen zugelassenen Energieberater sind begünstigt: Hier beträgt die Steuerermäßigung 50 % der Kosten. Diese Ermäßigung fällt jedoch ebenfalls unter den Höchstbetrag von insgesamt 40.000 € je Objekt.

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Über welchen Zeitraum verteilt sich der Steuervorteil?

Anders als bei manchen anderen Steuervergünstigungen bekommst Du den Betrag nicht auf einmal, sondern über drei Kalenderjahre verteilt: im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im Folgejahr jeweils 7 % der Kosten (gedeckelt auf je 14.000 €), im dritten Jahr weitere 6 % (gedeckelt auf 12.000 €). Diese 3-Jahres-Regel steht so im Gesetzestext (§ 35c Abs. 1 EStG) und wird unter anderem von Finanztip und 42watt bestätigt – nicht zu verwechseln mit der abweichenden 10-Jahres-Angabe, die vereinzelt bei Wettbewerbern kursiert.
So sieht das an einem Rechenbeispiel aus:

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Energetische Sanierung Steuer: Voraussetzungen im Überblick

Damit das Finanzamt Deine energetische Sanierung steuerlich anerkennt, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigsten Voraussetzungen auf einen Blick:

• Dein Gebäude ist bei der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre. Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung; als Nachweis dienen der Bauantrag oder die Bauanzeige.
• Du bist Eigentümer und nutzt die Immobilie im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich selbst zu Wohnzwecken. Eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung in der EU oder im EWR kann ebenfalls begünstigt sein. Auch die unentgeltliche Überlassung von Teilen Deiner selbst genutzten Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich.
• Mit der Maßnahme wurde nach dem 31.12.2019 begonnen und sie wird vor dem 01.01.2030 abgeschlossen.
• Ein zugelassenes Fachunternehmen führt die Arbeiten aus und bescheinigt sie nach amtlichem Muster.
• Du erhältst eine Rechnung in deutscher Sprache, in der die förderfähigen Maßnahmen, die Arbeitsleistung und die Adresse des Objekts aufgeführt sind.
• Du bezahlst die Rechnung auf das Konto des Leistungserbringers – Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an.

Welche Maßnahmen sind förderfähig?

Das Gesetz zählt konkrete Maßnahmen an der Gebäudehülle und -technik auf, unter anderem:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren
• Erneuerung der Heizungsanlage oder Optimierung einer mehr als zwei Jahre alten Heizungsanlage
• Einbau oder Erneuerung von Lüftungsanlagen
• Einbau von Systemen zur digitalen Optimierung des Energieverbrauchs
• Kosten für die Bescheinigung sowie für die planerische Begleitung oder Beaufsichtigung durch einen zugelassenen Energieberater (Beratungskosten zu 50 % absetzbar)

Wer darf die Arbeiten ausführen?

Ein Fachunternehmen ist ein Betrieb, der in einem anerkannten Gewerk tätig ist – etwa im Heizungsbau, Fensterbau oder in der Wärme-, Kälte- und Schallisolierung. Die Bescheinigung kann das ausführende Fachunternehmen ausstellen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf sie auch ein Energieberater ausstellen, der nach § 88 Gebäudeenergiegesetz zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt ist. Die Bescheinigung bestätigt, dass die Maßnahme die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllt.

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Energetische Sanierung steuerlich absetzen trotz Förderung – geht das?

Kurze Antwort: Für dieselbe Maßnahme nicht. Du musst Dich zwischen dem Steuerbonus nach § 35c EStG und einer Förderung entscheiden – beides gleichzeitig einstreichen geht nicht.

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Warum Du Dich entscheiden musst: Steuerbonus oder Zuschuss

Der Gesetzgeber will Doppelförderung vermeiden. Nimmst Du für eine Maßnahme einen Zuschuss oder ein zinsvergünstigtes Darlehen von BAFA oder KfW in Anspruch, ist der Steuerbonus für genau diese Maßnahme ausgeschlossen. Das Gleiche gilt für andere öffentliche Förderprogramme sowie für die parallele Nutzung von § 10f oder § 35a EStG. Gut zu wissen: Die Entscheidung triffst Du pro Maßnahme, nicht pro Sanierungsprojekt. Tauschst Du zum Beispiel Heizung und Fenster in unterschiedlichen Jahren, kannst Du für die Heizung die KfW-Förderung nutzen und für die Fenster den Steuerbonus – nur eben nicht beides für dieselbe Arbeit.
Wer sich einen Überblick verschaffen will, bevor er sich festlegt, startet am besten mit einem Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP): Er zeigt Dir, welche Maßnahmen sich für Dein Haus lohnen – und legt damit die Basis für die Entscheidung zwischen Förderung und Steuerbonus.

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Wann lohnt sich welche Variante?

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Die BAFA-Förderprogramme im Überblick und die KfW-Förderung für die energetische Sanierung bieten je nach Programm Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Das kann Dich entlasten, wenn Du wenig Eigenkapital hast oder Deine Liquidität während der Bauphase schonen möchtest. Für bestimmte BAFA-Einzelmaßnahmen kann ein iSFP-Bonus hinzukommen.
Der Steuerbonus nach § 35c EStG lohnt sich besonders, wenn Du die Sanierung aus eigenen Mitteln finanzierst und in allen drei Jahren genügend Einkommensteuer anfällt. Denn die Ermäßigung reduziert nur Deine tatsächlich festgesetzte Einkommensteuer. Nicht genutzte Beträge werden nicht ausgezahlt und können grundsätzlich nicht in andere Jahre übertragen werden. Dafür musst Du keinen Förderantrag vor Beginn der Arbeiten stellen; die Entlastung erhältst Du jedoch erst über die Steuererklärungen der drei Jahre.

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Steuerermäßigung, KfW 261 oder BAFA: die Unterschiede

Wichtig: Eine energetische Sanierung ist nicht „trotz Förderung“ zusätzlich steuerlich absetzbar, wenn es um dieselbe Maßnahme geht. Für unterschiedliche Maßnahmen kannst Du die Wege jedoch grundsätzlich aufteilen: beispielsweise BAFA-Förderung für die Fassadendämmung und § 35c EStG für neue Fenster. Entscheidend ist, dass Du keine Kosten doppelt ansetzt. Die genaue Kombination solltest Du vor Beginn der Arbeiten mit einem Energieberater oder Steuerberater prüfen.

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Energetische Sanierung Steuer: Vordruck und Bescheinigung

Ohne das richtige Dokument gibt es keinen Steuerbonus. Das Finanzamt verlangt eine Bescheinigung nach amtlichem Muster – hier erfährst Du, wer sie ausstellt und was Du damit machst.

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Die Musterbescheinigung vom Fachunternehmen

Die Musterbescheinigung wird vom Bundesfinanzministerium (BMF) vorgegeben. Das ausführende Fachunternehmen oder ein berechtigter Energieberater füllt sie aus und bestätigt damit, dass Deine Maßnahme die Anforderungen der ESanMV erfüllt. Kläre vorab mit dem Aussteller, ob für die Bescheinigung zusätzliche Kosten anfallen. Mehr zu den möglichen Honoraren erfährst Du in unserem Beitrag dazu, was ein Energieberater kostet. So gehst Du Schritt für Schritt vor:

1. Fachunternehmen mit anerkanntem Gewerk beauftragen.
2. Rechnung und Bescheinigung (amtliches BMF-Muster) einholen.
3. Rechnung vollständig per Überweisung bezahlen – erst dann greift der Steuerbonus.
4. Anlage Energetische Maßnahmen in der Steuererklärung ausfüllen.
5. Die Steuerermäßigung auch in den Steuererklärungen des zweiten und dritten Jahres geltend machen.

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Was gehört in die Steuererklärung (Anlage Energetische Maßnahmen)?

Die Anlage Energetische Maßnahmen ist ein eigenes Formular zu Deiner Einkommensteuererklärung. Dort trägst Du die Adresse der Immobilie, die Art der Maßnahme und die Kosten laut Rechnung ein. Die Bescheinigung selbst musst Du in der Regel nicht automatisch mitschicken – heb sie trotzdem gut auf, denn das Finanzamt kann sie jederzeit nachfordern.

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FAQ – Häufige Fragen zur energetischen Sanierung und Steuer

Kann ich die Kosten für eine energetische Sanierung über mehrere Jahre von der Steuer abziehen?

Ja. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG verteilt sich über drei Kalenderjahre: 7 % im Jahr des Abschlusses, 7 % im Folgejahr und 6 % im darauffolgenden Jahr, insgesamt maximal 40.000 €. Du musst die Ermäßigung in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres beantragen; sie wird nicht automatisch ohne weitere Steuererklärungen ausgezahlt.

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Kann ich die Kosten für die energetische Sanierung von meiner Vermietung steuerlich abziehen?

Nicht über § 35c EStG – diese Steuerermäßigung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Bei einer vermieteten Immobilie können die Kosten je nach Art und Umfang der Arbeiten sofort als Erhaltungsaufwand, verteilt über mehrere Jahre oder als Herstellungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden. Hier gelten andere steuerliche Regeln.

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Kann ich energetische Sanierung und Förderung (BAFA/KfW) gleichzeitig nutzen?

Nicht für dieselbe Maßnahme. Du musst Dich zwischen dem Steuerbonus nach § 35c EStG und einer Förderung von BAFA oder KfW entscheiden. Nur bei unterschiedlichen Maßnahmen innerhalb eines Sanierungsprojekts kannst Du beide Wege parallel nutzen.

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Ab wann darf ich die Kosten absetzen, wenn ich in Raten zahle?

Wird eine energetische Maßnahme aufgrund eines Ratenzahlungsmodells über mehrere Jahre bezahlt, gilt sie nach dem BFH-Urteil vom 13.08.2024 (Az. IX R 31/23) grundsätzlich erst mit vollständiger Zahlung als abgeschlossen. Erst dann beginnt der dreijährige Ermäßigungszeitraum. Das Urteil betraf eine Heizungsanlage, deren Kaufpreis in monatlichen Raten gezahlt wurde.

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Fazit: Lohnt sich der Steuerbonus für Dich?

Wenn Du Dein Zuhause selbst bewohnst, es älter als zehn Jahre ist und Du die Sanierung aus eigenen Mitteln finanzierst, kann der Steuerbonus nach § 35c EStG eine attraktive Möglichkeit sein, Deine Einkommensteuer um bis zu 40.000 € zu senken – ohne Förderantrag vor Beginn der Arbeiten. Voraussetzung ist allerdings, dass in den drei Jahren ausreichend Einkommensteuer anfällt. Benötigst Du dagegen einen Zuschuss oder ein zinsgünstiges Darlehen, lohnt sich meist der Blick auf BAFA und KfW.

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Deine nächsten Schritte mit effi

Vergleiche die geplanten Maßnahmen, Kosten und möglichen Förderwege, bevor Du Dich für den Steuerbonus oder eine Förderung entscheidest. Mit einemindividuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erhältst Du eine sinnvolle Reihenfolge für die Sanierung Deines Hauses. Anschließend kannst Du mit dem effi Sanierungsrechner Dein Budget einschätzen und die nächsten Schritte planen. So triffst Du die Entscheidung zwischen Steuerbonus, BAFA- und KfW-Förderung auf einer fundierten Grundlage.

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