Energieausweis beim Hauskauf

Energieausweis beim Hauskauf: Bedeutung, Kosten und Zweck

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Alles Wichtige auf einen Blick:

• Was ist ein Energieausweis?: Dokument mit der Bewertung der energetischen Merkmale eines Gebäudes und Informationen über die zu erwartenden Energiekosten
• Was steht in einem Energieausweis? Energieeffizienzklasse der Immobilie, Art des Ausweises, Wert des Endenergie­bedarfs, wesentliche Energieträger für die Heizung
• Kosten & Erstellung: Ein Energieausweis kostet normalerweise 100 bis 500 €. Du kannst ihn nicht selbst erstellen. Er muss von einer Person mit spezieller Aus- oder Weiterbildung sowie entsprechender Berufspraxis ausgestellt werden.
• Die Relevanz des Energieausweises bei Deinem Hauskauf: Der Energieausweis verrät Dir die zu erwartenden Energiekosten, zeigt Verbesserungspotenziale auf und gibt Hinweise auf die Umweltbelastung

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität einer Immobilie bewertet und Informationen über deren Energieverbrauch und CO2-Emissionen bereitstellt. Dieser Steckbrief Deines Gebäudes ermöglicht es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu vergleichen. Die Informationen sind besonders entscheidend, da der Energieverbrauch einen Großteil der Nebenkosten darstellt. Der Energieausweis dient als Grundlage für eine bewusste Entscheidungsfindung beim Erwerb oder der Anmietung einer Immobilie. Das gesetzliche Fundament für den Energieausweis ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Du ein Gebäude verkaufst, neu vermietest oder verpachtest. Der Energieausweis muss Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden, andernfalls drohen Bußgelder. Er ist seit 2014 vorgeschrieben und hat eine Gültigkeit von 10 Jahren.

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Arten des Energieausweises 

Es gibt zwei Hauptarten von Energieausweisen für Wohnimmobilien: 

• Verbrauchsausweis: Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten des Gebäudes der letzten Jahre. Er eignet sich vor allem für Mehrfamilienhäuser, bei denen der Energieverbrauch von verschiedenen Parteien geteilt wird. 
• Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis bewertet die energetische Qualität des Gebäudes auf Basis von Bau- und Ausstattungsmerkmalen. Er ist besonders für Einfamilienhäuser und Neubauten geeignet.

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Was steht in einem Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument und ist folgendermaßen aufgebaut:

Seite 1 des Energieausweises enthält allgemeine Gebäudedaten:

• Adresse des Gebäudes 
• Gebäudetyp 
• Baujahr des Gebäudes 
• Baujahr der Anlagentechnik
• Anzahl der Wohnungen 
• Art der Anlagentechnik
• Angaben zu erneuerbaren Energien
• Angaben zur Gebäudebelüftung Angaben zur Gebäudekühlung 
• Hinweis auf Inspektionspflicht für Klimaanlagen 
• Angabe des Berechnungsverfahrens: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis 
• Ausgewiesene Gebäudenutzfläche A(N) (wichtiger Hinweis: nicht die Wohnfläche!) 

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Die Seite 2 ist nur im Falle eines Bedarfsausweises ausgefüllt (Seite 3 bleibt leer) und enthält Kennwerte des berechneten Energiebedarfs: 

• Endenergiebedarf 
• Primärenergiebedarf 
• Treibhausgasemissionen (ehemals CO₂-Emissionen) 
• Anteile/Einbindung erneuerbarer Energien 
• Vergleichswerte und Einordnung in die Energieeffizienzklassen 
• Rechenmethodik des Bedarfs (aus Bau- und Anlagendaten, nicht aus Verbrauch!) 

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Die Seite 3 ist nur im Falle eines Verbrauchsausweises ausgefüllt (Seite 2 bleibt leer) und enthält Kennwerte des gemessenen Energieverbrauchs:

• Endenergieverbrauch (Heizung, Warmwasser) 
• Primärenergieverbrauch 
• Witterungsbereinigung der Verbrauchsdaten 
• Verbrauchsdaten über mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre 
• Treibhausgasemissionen 
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H) 
• Kennwert in kWh pro m² Nutzfläche A(N) → Hinweis: Hoher Kennwert = schlechter energetischer Zustand 

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Die Seite 4 enthält Modernisierungsempfehlungen:

• Kurze, leicht umsetzbare Vorschläge zur energetischen Verbesserung (z. B. Dämmung, Fenstertausch, Heizanlagenerneuerung) 
• Hinweise zu wirtschaftlicher Durchführbarkeit 
• Hinweis, wenn keine Maßnahmen empfohlen werden (z. B. bereits umfassend saniert)

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Auf Seite 5 finden sich abschließend Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

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Kosten des Energieausweises 

Verkäufer sind rechtlich dazu verpflichtet, einen gültigen Ausweis vorzulegen. Solltest Du der Verkäufer sein, sind für Dich folgende Informationen relevant: Um einen Energieausweis für Dein Eigenheim zu erhalten, musst Du Dich an einen zugelassenen Energieberater oder eine anerkannte Behörde wenden. Diese Experten führen eine umfassende Prüfung Deines Gebäudes durch und erstellen den entsprechenden Ausweis. Die Kosten variieren je nach Größe und Komplexität des Gebäudes, bewegen sich jedoch normalerweise im Bereich von 100 bis 500 €. 

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Energieausweis selbst erstellen?

Einen Energieausweis kannst Du im Sinne einer eigenständigen, rechtlich bindenden Erstellung nicht vollständig selbst erstellen. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen Energieausweise nur von Personen mit spezieller Aus- oder Weiterbildung sowie entsprechender Berufspraxis ausgestellt werden. Dazu zählen zum Beispiel Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker. Ein amtliches Zulassungszertifikat gibt es allerdings nicht. Die genauen Anforderungen sind in § 88 GEG beschrieben. Du musst Dich also darauf verlassen können, dass die Person, die Dir den Ausweis ausstellt, diese Vorgaben erfüllt.

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Relevanz des Energieausweises bei Deinem Hauskauf

• Entscheidungshilfe für Käufer: Für potenzielle Käufer ist der Energieausweis eine wertvolle Informationsquelle. Er zeigt, wie hoch die zu erwartenden Energiekosten sind und hilft bei der Auswahl einer Immobilie, die den eigenen finanziellen Möglichkeiten entspricht. 
• Transparenz für Eigentümer: Der Energieausweis bietet Immobilieneigentümern eine klare Vorstellung von der Energieeffizienz ihres Hauses. Dies ermöglicht es, Verbesserungspotenziale zu erkennen und energieeffiziente Modernisierungsmaßnahmen zu planen. 
• Umweltschutz: Energieeffiziente Gebäude tragen dazu bei, den Energieverbrauch zu reduzieren und die Umweltbelastung zu verringern. 

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Wann benötigt ein Gebäude keinen Energieausweis?

• Unbeheizte Gebäude: Tiefgaragen, Lagerräume oder andere Gebäude ohne Heizung benötigen keinen Energieausweis.
• Denkmalschutz: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind von der Ausweispflicht befreit.
• Kleine Gebäude: Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sind ausgenommen.
• Nutzungsdauer: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, wie beispielsweise einige Ferienwohnungen, sind befreit.
• Gebäude zum Abriss: Immobilien, die zum Abriss bereitstehen, müssen keinen Energieausweis vorlegen. 

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Was sind gute Werte im Energieausweis?

Ein niedriger Wert unter 100 kWh/m²a ist erstrebenswert, da er niedrigere Energiekosten garantiert. Jedoch sind “gute” Werte im Energieausweis abhängig vom Gebäudetyp, sodass sich folgende Differenzierung ergibt:

• Sehr gut (A+ bis A): Ein Energiewert von unter 50 kWh/m²a gilt als sehr gut und entspricht den besten Energieeffizienzklassen.
• Gut (B bis C): Werte bis 100 kWh/m²a sind gut und typisch für Neubauten oder gut sanierte Gebäude. 
• Mittelmäßig (D): Ein Wert zwischen 100 und 130 kWh/m²a ist mittelmäßig und oft bei gut sanierten Altbauten zu finden. Es besteht noch Potenzial für Einsparungen, aber die Heizkosten sind bereits moderater. 
• Verbesserungsbedarf (E bis G): Werte über 130 kWh/m²a deuten auf einen höheren Energieverbrauch hin. Die Energieeffizienzklasse E (ca. 130-160 kWh/m²a) ist typisch für sanierte Altbauten. 
• Verbesserungswürdig (H): Werte über 250 kWh/m²a sind schlecht und weisen auf einen ineffizienten, unsanierten Gebäudestandard hin, der oft eine energetische Sanierung erfordert.

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Was bedeutet kWh/m²a im Energieausweis?

KWh/m²a steht für Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) und Jahr (a) und liefert einen Richtwert für den Energiebedarf eines Gebäudes.

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Ist es verpflichtend, der Bank den Energieausweis vorzulegen?

Nein, Du bist nicht verpflichtet, Deiner Bank einen Energieausweis für einen bestehenden Kredit vorzulegen, da die Übermittlung freiwillig ist. Bei einer neuen Baufinanzierung verlangen jedoch immer mehr Banken den Energieausweis als Pflichtunterlage, um die energetische Qualität des Gebäudes zu prüfen, da dies auch eine Anforderung der Banken zur Erreichung ihrer Nachhaltigkeitsziele ist. Nachhaltigkeitskriterien spielen bei der Kreditvergabe eine immer größere Rolle, was dazu führen kann, dass die Vorlage in Zukunft verpflichtend wird oder sich die Konditionen (z.B. Zinssätze) an der Energieeffizienzklasse des Gebäudes orientieren.

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