Finanzierung ohne Eigenkapital: So gehts!
Wie eine Finanzierung ohne Eigenkapital trotzdem möglich ist und was Du bei der Baufinanzierung beachten musst.
Das Wichtigste in Kürze:
- Vollfinanzierung möglich, aber anspruchsvoll: Eine Haus- oder Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, erfordert aber stabile Bonität, gesichertes Einkommen und ggf. Sicherheiten wie Bürgschaften.
- Höhere Kosten beachten: Finanzierungen ohne Eigenkapital haben meist höhere Zinsen und monatliche Raten, daher ist eine realistische Haushaltsplanung entscheidend.
- Vorbereitung ist der Schlüssel: Bonitätsprüfung, Haushaltsanalyse und professionelle Beratung erhöhen die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung deutlich.
Für viele Menschen ist das Eigenkapital die größte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Aufgrund steigender Lebenshaltungskosten, Energiepreise und Immobilienpreise fällt es oft schwer, die geforderten 10–20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufzubringen. Aber keine Sorge: Es gibt Wege, auch ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung kann sogar ein Teil der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten) über den Kredit abgedeckt werden.
Wichtig: Finanzierungen ohne Eigenkapital haben meist höhere Zinsen. Das liegt daran, dass die Bank ein höheres Risiko trägt. Dadurch steigt auch die monatliche Rate – ein Punkt, den Du bei Deiner Finanzplanung unbedingt berücksichtigen solltest.
Die Bank prüft zudem sorgfältig, ob der Kaufpreis realistisch ist. Schließlich soll die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls als Sicherheit ausreichen.
Rechenbeispiel: Vollfinanzierung
- Kaufpreis inkl. Nebenkosten 300.000 €
- Tilgung 2 %
- Laufzeit 15 Jahre
Tipp: Mit dem effi Budgetrechner kannst Du direkt prüfen, wie viel Budget Dir für Deinen Immobilienkauf zur Verfügung steht.
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Wer bekommt ein Darlehen für den Hauskauf ohne Eigenkapital?
Nicht jeder bekommt eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Banken stellen strenge Anforderungen:
- Stabile Bonität: Ein sicheres Einkommen und ein unbefristeter Arbeitsvertrag erhöhen die Chancen deutlich.
- Guter SCHUFA-Score: Negative Einträge reduzieren die Wahrscheinlichkeit eines Kredits stark.
- Sicherheiten: Bürgschaften von finanziell starken Personen oder vorhandene Vermögenswerte wie abbezahlte Immobilien oder Wertpapiere helfen.
- Haushaltsrechnung: Zeige der Bank, dass Du die monatliche Rate problemlos stemmen kannst.
Durch diese Maßnahmen steigt Deine Chance auf eine Finanzierung deutlich.
Wie kann ich eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital?
Eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital funktioniert ähnlich wie eine Hausfinanzierung:
- Prüfe Deine Bonität und sichere Dir ggf. eine Bürgschaft.
- Berechne, welche Raten Du langfristig tragen kannst.
- Verhandle mit der Bank über Konditionen und Sondertilgungen.
Mit einer sorgfältigen Vorbereitung kannst Du auch ohne Eigenkapital Eigentum erwerben.
Was Du bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital beachten musst
Obwohl eine Finanzierung ohne Eigenkapital schwieriger zu bekommen ist als eine herkömmliche Baufinanzierung, gibt es viele Wege, wie Du Deine Chancen verbessern kannst.
- Finanzen checken: Analysiere Deine Ausgaben und finde Einsparpotenziale.
- SCHUFA prüfen: Vorab eine Auskunft einholen, um Überraschungen zu vermeiden.
- Beratung nutzen: Eine unabhängige Beratung hilft, die beste Finanzierung zu finden.
Wir beraten Dich kostenfrei und unabhängig zu Deinen Möglichkeiten. Erfahre jetzt mehr über unsere Leistungen oder buche Dir direkt einen Termin.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
