Wie viel Eigenkapital ist für den Hauskauf nötig? Darauf kommt es an!

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist das Eigenkapital einer der entscheidenden Faktoren, die die Kosten der Baufinanzierung für die Hauskäufer bestimmen. Eigenkapital, das für den Kauf einer Immobilie genutzt wird, senkt die Zinskosten und bietet Sicherheit. Doch was zählt alles zum Eigenkapital und wie viel Eigenkapital genau brauchst Du für Deinen Kredit?

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Wie viel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf?

Eigenkapital anzusparen kann bei steigenden Lebenshaltungskosten und stagnierenden Gehältern für potenzielle Hauskäufer schwierig sein. Für alle, die sich dennoch ein Eigenheim wünschen, gibt es einen Trost: Die bekannte Faustregel, dass bis zu 30 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Eigenanteil benötigt werden, ist inzwischen überholt. Stattdessen empfehlen Banken und Kreditinstitute, zwischen 10 und 20 % des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten an Eigenkapital einzubringen.

Die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Maklergebühr variieren, betragen zwischen 10 und 15 Prozent des Preises der Immobilie. Diese sollten in jedem Fall aus Eigenmitteln beglichen werden. Da Banken für diese Kosten keinen objektiven materiellen Gegenwert als Sicherheit erhalten können, werden die Kaufnebenkosten nur sehr ungern finanziert und führen dann zu höheren Zinskosten für die gesamte Darlehenssumme, da sie für die Bank ein höheres Risiko darstellen. 

Die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu begleichen, senkt die Zinsen im Vergleich zu einem Kredit ganz ohne Eigenkapital zwar, die besten Zinsen bieten Banken jedoch ab einem Eigenkapitalanteil von über 30 % an. Grundsätzlich führt mehr Eigenkapital zu günstigeren Konditionen und niedrigeren Raten, insgesamt also zu einer geringeren monatlichen Belastung.

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Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Die meisten Hauskäufer denken, dass ausschließlich „bares Geld” auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto als Eigenkapital für den Immobilienkauf zählt. Allerdings lassen sich auch viele andere Vermögenswerte als Eigenkapital nutzen. Folgende Werte kannst Du als Eigenkapital für deinen Hauskauf geltend machen:

• Barvermögen: Ersparnisse auf dem Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonto
• Wertpapiere: Aktien, ETFs, Staatsanleihen und Fonds
• Bausparguthaben: Angesammeltes Guthaben aus der Sparphase eines Bausparvertrags
• Eigenleistung: Arbeitsleistung, die beim Bau oder der Sanierung erbracht wird, ersetzt fehlendes Eigenkapital. Besonders Kreditnehmer, die beruflich qualifiziert sind, können hier viel Eigenleistung als Eigenkapital einbringen.
• Immobilien: Unbelastete Immobilien oder Grundstücke, die beliehen werden können
• Private Darlehen: zinsgünstige oder zinsfreie Darlehen von Verwandten oder Freunden
• Versicherungen: Lebensversicherungen, die vorzeitig kündbar sind

Zählt Kryptowährung als Eigenkapital?

Bitcoin, Ethereum & Co. können in ihrer Form als Kryptowährung nicht als Eigenkapital für einen Immobilienkredit geltend gemacht werden, denn sie gelten in Deutschland nicht als gesetzliches Zahlungsmittel und unterliegen starken Schwankungen. Wer finanzielle Mittel aus Kryptowährungen als Eigenkapital in einen Kredit einbringen möchte, muss diese vorher verkaufen bzw. in einen anderen Vermögenswert umwandeln.

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So beeinflusst das Eigenkapital die Finanzierung

Das folgende Rechenbeispiel zeigt, welchen Einfluss der Eigenkapitalanteil auf die Finanzierung hat.

• Kaufpreis und Kaufnebenkosten: 400.000 €
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Gebundener Sollzinssatz: 3,59 %
• Effektiver Jahreszins (Gesamtlaufzeit): 3,65 %
• Tilgungssatz: 2 %

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Wie funktioniert der Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

In manchen Fällen ist statt des üblichen Eigenkapitalanteils von über 10 % auch eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich. Hier gibt es verschiedene Modelle, die Banken Kreditnehmern anbieten:

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100-%-Finanzierung

Bei dieser Art der Baufinanzierung wird nicht komplett auf das Eigenkapital verzichtet, sondern die Kaufnebenkosten werden von den Käufern beglichen. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Baufinanzierung wird allerdings der gesamte Kaufpreis der Immobilie von der Bank mit einem Darlehen beglichen.

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110-%-Finanzierung

Ganz ohne Eigenkapital kommt nur die 110-%-Finanzierung aus. Hier begleicht die Darlehenssumme sowohl den gesamten Kaufpreis der Immobilie als auch die kompletten Kaufnebenkosten. 

Bei einer Baufinanzierung mit sehr wenig oder gar keinem Eigenkapital müssen Kreditnehmer allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So setzen Banken eine hervorragende Bonität voraus, um das Risiko eines Zahlungsausfalles zu minimieren. Außerdem muss bei den Hauskäufern ein überdurchschnittlich hohes Einkommen vorliegen, um die bei einer Vollfinanzierung höheren Kreditraten begleichen zu können. Darüber hinaus wird auch auf die zu kaufende Immobilie großer Wert gelegt: So wird eine 100- oder 110-%-Finanzierung meist nur für sehr wertstabile Immobilien mit einem hohen Wiederverkaufswert angeboten.