Hauskauf und Baufinanzierung – 10 Tipps, was zu beachten ist

Man kauft nicht alle Tage ein Haus oder eine Wohnung. Ein Immobilienkauf ist eine bedeutende finanzielle Investition und ein entscheidender Schritt im Leben. Umso wichtiger ist es, bei der Auswahl und Finanzierung des Eigenheims überlegt vorzugehen. 

Was muss man bei einer Baufinanzierung beachten? Mit unseren 10 Tipps weißt Du Bescheid, worauf es ankommt.

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Das Objekt: Worauf kommt es bei der Immobilie an?

Tipp #1: Lage und Zustand analysieren

Sei gut vorbereitet, wenn Du zu Besichtigungen gehst. Manchmal erscheint ein Objekt auf den ersten Blick perfekt, was Immobiliensuchende dazu verleiten kann, eine überstürzte Entscheidung zu treffen. Sei Dir bewusst, wie wichtig die Lage und der Zustand der Immobilie sind und worauf du konkret achten solltest.

Die Lage Deines Eigenheims ist nicht nur ausschlaggebend für den Wiederverkaufswert, sondern hat großen Einfluss auf Deinen Alltag und die Lebensqualität. Achte also auf die Infrastruktur, wie Verkehrsanbindung, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schulen, Kindergärten, Ärzten etc.

Der Zustand der Immobilie entscheidet darüber, wie viel Geld Du zukünftig für Modernisierungen und Nebenkosten ausgeben musst: eine alte Heizung, eine schlechte Dämmung, Probleme wie Wasserschäden oder Risse in den Wänden können Dich später eine Menge Geld kosten.

Tipp #2: Fachleute einbeziehen

Mängel und Schäden, die Du erst nach dem Hauskauf entdeckst, kosten Dich viel Zeit, Nerven und Geld. Deshalb gilt: Gehe vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sicher, dass Du möglichst keine bösen Überraschungen erlebst. Sachverständige können bei einer Besichtigung schnell erkennen, wo etwas nicht stimmt und kalkulieren, mit welchen Kosten für eine Modernisierung oder Sanierung Du rechnen musst. Energieberater:innen können die energetischen Schwachstellen des Hauses aufzeigen, Architekt:innen können zu Um- oder Ausbaumöglichkeiten beraten, Gutachter:innen vom TÜV oder Bauherren-Verbänden können den bautechnischen Zustand umfassend bewerten. Suche Dir die richtige Unterstützung, damit Du am Ende nicht zu viel bezahlst für das, was Du bekommst.

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Tipp #3: Wichtige Unterlagen zur Immobilie anfordern

Dir gefällt die Lage und die Immobilie ist in einem guten Zustand? Top, dann kannst Du zu Kennenlern-Stufe Nr. 2 übergehen: Bitte den Verkäufer oder die Maklerin, Dir alle wichtigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Diese helfen Dir, offene Fragen zu klären und sind zum Teil auch für die Finanzierungsanfrage bei der Bank erforderlich. Diese Dokumente solltest anfordern – eventuell sogar schon vor dem ersten Besichtigungstermin, um Dich noch besser vorzubereiten:

• Grundrisse

• Lageplan

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Bei Erbpacht: Pachtvertrag

• Grundbuchauszug

• Bei Gemeinschaftseigentum (Reihenhaus/Eigentumswohnung): Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft

• Energieausweis

Hauskredit: Was gilt es zu beachten bei der Immobilienfinanzierung?

‍Tipp #4: Kaufnebenkosten nicht vergessen

Voller Euphorie, endlich das Traumhaus entdeckt zu haben, rechnen viele Immobilienkäufer:innen zu optimistisch und bedenken erstmal nur den Kaufpreis an sich. Es gibt aber einige weitere Kostenfaktoren, die beim Immobilienkauf hinzukommen: eventuell eine Maklerprovision, die Notarkosten, Ausgaben für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Das sind die klassischen Erwerbsnebenkosten, die rund 10 % des Kaufpreises betragen und zu diesem “on top” kommen.

Tipp #5: Möglichst viel Eigenkapital ansparen

Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Banken versuchen immer, ihr Risiko zu minimieren und bieten umso günstigere Zinsen an, je mehr Eigenkapital Du in die Finanzierung mit einbringst. Empfehlenswert ist es, zumindest genügend Eigenkapital für die in Tipp 2 genannten Kaufnebenkosten anzusparen. Mit noch mehr Eigenkapital erhältst Du noch bessere Konditionen.

Zum Eigenkapital zählt Folgendes: Ersparnisse, Bausparguthaben, Vermögen aus Geldanlagen, Guthaben aus Lebensversicherungen, bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien.

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Tipp #6: Realistischen Finanzierungsplan aufstellen

Wie viel Haus Du Dir leisten kannst, ist die zentrale Frage beim Immobilienkauf. Erst wenn Du Dein Budget kennst, weißt Du in welchem Preissegment Du suchen kannst. Deshalb solltest Du möglichst früh im Prozess realistisch kalkulieren, was finanziell möglich ist und dabei immer einen Puffer einplanen.

Wie sieht eine realistische Kalkulation aus?

1. Eigenkapital zusammenstellen (siehe Tipp 3)
2. Monatliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen (Haushaltsrechnung), um die maximale Kreditrate pro Monat zu ermitteln
3. Puffer und Notreserve für unvorhergesehene Ausgaben einplanen
4. Aus den Faktoren Laufzeit, Kreditrate und Zinssatz die maximal mögliche Kreditsumme berechnen
5. Kaufbudget berechnen (Kreditsumme plus Eigenkapital minus Nebenkosten)

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Klingt ganz schön kompliziert? Ist es nicht, denn wir helfen Dir bei der Berechnung. Mit dem effi Budgetrechner bekommst Du in wenigen Minuten eine erste Schätzung, was Du Dir leisten kannst.

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Tipp #7: Staatliche Förderungen nutzen

Beim Immobilienkauf stehen Dir verschiedene staatliche Unterstützungen zur Verfügung, zum Beispiel Fördermittel der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, die Dir beim Haus- oder Wohnungskauf selbst helfen oder beim Umbau und der energetischen Sanierung Deines neuen Zuhauses. Auch das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) bietet Zuschüsse an, wenn Du eine gebrauchte Immobilie kaufst und diese energieeffizient sanieren möchtest. Zusätzlich gibt es eine Vielzahl regionaler Förderprogramme, über die Du Dich unbedingt informieren solltest, um Dir die bestmögliche finanzielle Unterstützung zu sichern. Mehr Infos zu den Fördermöglichkeiten findest Du auch in diesem Artikel.

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Tipp #8: Zu zweit finanzieren

Immobiliendarlehen werden am häufigsten von Ehepaaren aufgenommen. Aber eine Baufinanzierung zu zweit ist nicht etwa nur für Verheiratete möglich. Auch unverheiratete Paare, Freund:innen, Geschwister oder andere Verwandte können eine Baufinanzierung zusammen planen. Die gemeinsame Finanzierung hat viele Vorteile:

• Zwei Personen haben in der Regel mehr Eigenkapital zur Verfügung.

• Durch doppelte Einkünfte steigt die finanzielle Sicherheit und die Banken bieten günstigere Kredite an.

• Dank mehr Eigenkapital und einer höheren Kreditsumme ist eine größere bzw. teurere Immobilie möglich.

• Durch das höhere Einkommen kann eine höhere Tilgungssumme geleistet werden und der Kredit schneller abbezahlt werden.

• Die finanzielle Belastung wird gemeinsam geschultert und das Risiko, in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sinkt.

Tipp #9: An die finanzielle Absicherung denken

Die Finanzierung des Eigenheims läuft meist über Jahrzehnte – eine lange Zeit, in der im Leben viel passieren kann. Deshalb ist es wichtig, für den Ernstfall abgesichert zu sein. Sonst kann der Verlust des Arbeitsplatzes, eine Krankheit oder der Todesfall zu großen finanziellen Schwierigkeiten führen.

Es gibt verschiedene Versicherungen, die Du je nach Deiner individuellen Situation in Betracht ziehen solltest, wenn Du eine Immobilie finanzierst.

• Risikolebensversicherung: Im Todesfall können die Hinterbliebenen mit der Versicherungssumme das Darlehen abbezahlen.

• Berufsunfähigkeitsversicherung: Bricht das Einkommen aufgrund von Krankheit weg, sorgt die Versicherung dafür, dass die Kreditraten trotzdem                          weiter bedient werden können.

• Restschuldversicherung: Dies ist eine Sonderform der Risikolebensversicherung, die nur den Kredit absichert, nicht darüber hinaus.

• Wohngebäudeversicherung: Die Versicherung schützt Eigentümer:innen vor den finanziellen Folgen von Schäden an der Immobilie, z. B. durch Feuer, Wasserrohrbruch oder Naturgefahren.

Tipp #10: Finanzierungsangebote vergleichen und verhandeln

Das solltest Du zu guter Letzt bei der Baufinanzierung noch beachten! Schlage nicht sofort beim erstbesten Angebot Deiner Hausbank zu. Diese hat nur ganz bestimmte Finanzierungsprodukte im Angebot und will Dir natürlich diese verkaufen. Über einen Finanzvermittler hingegen erhältst Du konkrete Angebote unterschiedlicher Anbieter und einen umfassenden Zinsvergleich.

Mit den Vergleichsangeboten kannst Du dann wieder auf Deine Hausbank zugehen. Wenn Dein:e Berater:in weiß, dass Du auch mit anderen Anbietern im Gespräch bist, ist er:sie in der Regel bereit, Dir bei den Konditionen ein Stück weit entgegenzukommen. Beim Verhandlungsgespräch solltest Du die Angebote der Konkurrenz und alle wichtigen Unterlagen für die Finanzierung dabeihaben. So kannst Du souverän alle einzelnen Punkte wie Zinshöhe, Zinsbindung, Tilgung und abklappern und das Optimum für Dich rausholen.

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