Beratungsgespräch zur Baufinanzierung – Deine Checkliste
Welche Infos und Unterlagen brauchst Du für die Baufinanzierung? Wir haben Dir eine Checkliste für das Beratungsgespräch zusammengestellt.
Du hast endlich die richtige Immobilie gefunden? Glückwunsch! Der nächste Schritt auf Deiner Checkliste: die Baufinanzierung klären. Hierbei hilft Dir unsere detaillierte Baufinanzierung Checkliste, um gut vorbereitet in das Bank Beratungsgespräch zu gehen. Egal, ob Du Dich bei Deiner Baufinanzierung bei einer Bank, einem Finanzvermittler oder einem freien Berater für Baufinanzierungen beraten lässt, diese Checkliste wird Dir helfen, alle Fakten und alle Unterlagen für Deine Baufinanzierung dabei zu haben.
Checkliste für das Beratungsgespräch zur Baufinanzierung
Unsere Baufinanzierung Checkliste unterstützt Dich bei der Vorbereitung auf das Beratungsgespräch. Wir zeigen Dir, was du vorher wissen musst und welche Unterlagen für Deine Baufinanzierung wichtig sind. So gehst Du entspannt in den Termin und die Finanzierungsexperten bekommen alle wichtigen Informationen, um Dich bestmöglich beraten zu können.
Checkliste Teil 1: Kosten und Finanzplan zusammenstellen
Neben dem Immobilienpreis sind weitere Kosten zu berücksichtigen. Ermittle den Gesamtpreis inklusive aller Nebenkosten und möglicher weiterer Zusatzausgaben:
- Kaufpreis der Immobilie
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren)
- Eventuelle Kosten für Instandsetzung/Modernisierung
Deine finanzielle Situation entscheidet darüber, ob und welchen Kredit Du für Deine Baufinanzierung bekommst. Ein detaillierter Finanzplan ist essentiell:
- Eigenkapital: Barmittel, Bankguthaben, Sparguthaben, Wertpapiere/Fonds, aktuelle Rückkaufswerte von Lebens-/Rentenversicherungen
- Monatliches Einkommen: Lohn/Gehalt, Rente/Pension, Zins- und Kapitalerträge, Kindergeld, Elterngeld, Nebenverdienste, Unterhaltszahlungen, Mieteinnahmen, Kaltmiete aus Bestandsobjekten, vermögenswirksame Leistungen
- Monatliche Ausgaben: Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Leasingraten, KFZ-Kosten, Kommunikation (Telefon und Internet), Unterhaltszahlungen, private Krankenversicherung, evtl. verbleibende Mietausgaben, bestehende Ratenkredite und Bauspardarlehen, Altersvorsorge
Checkliste Teil 2: Unterlagen für die Baufinanzierung
Im Beratungsgespräch für Deine Baufinanzierung solltest Du die folgenden Unterlagen parat haben. Falls Du Dir unsicher bist, frage lieber noch einmal bei Deiner Beraterin oder Deinem Berater nach.
Unterlagen Darlehensnehmer:
- Personalausweis/Reisepass
- Arbeitnehmer: Gehalts-/Lohnabrechnung der letzten drei Monate, Einkommenssteuerbescheid des Vorjahres
- Selbstständige: Jahresabschlüsse/Einnahmen-Überschuss-Rechnung und Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
- Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge)
- Nachweis über Verbindlichkeiten wie bestehende Darlehensverträge, Ratenkredite
Unterlagen zum Objekt:
- Entwurf des Kaufvertrags (falls bereits vorhanden)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Exposé
- Fotos der Immobilie
- Flurkarte/Lageplan
- Grundrisse
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
Checkliste Teil 3: Wichtige Fragen zur Baufinanzierung im Beratungsgespräch
Folgende Punkte solltest Du bei dem Berater für Baufinanzierungen klären. Dein Berater wird auf die meisten Punkte automatisch zu sprechen kommen, aber es ist ratsam, Dir schon im Vorfeld Gedanken zu den Fragen zu machen. Das hilft Dir, Deine Erwartungen an ein Baufinanzierungsdarlehen klar zu definieren.
- Wie viel Eigenkapital kann ich einbringen?
- Wie hoch sollte die monatliche Rate für die Finanzierung sein?
- Bis wann soll die Immobilie abbezahlt sein?
- Welche Zinsbindung ist die richtige für mich?
- Muss ich Modernisierungskosten einplanen?
- Welche staatlichen und anderen Fördermittel kann ich nutzen?
- Kann ich den Kredit auch früher zurückzahlen?
- Wie hoch sind mögliche Sondertilgungen?
- Wie flexibel sollte die Finanzierung insgesamt sein?
- Was passiert, wenn ich die monatliche Kreditrate nicht mehr stemmen kann?
- Wann bekomme ich eine Zu- oder Absage für die Finanzierung?
- Wie schnell wird das Geld zur Verfügung gestellt?
Wir beraten Dich unabhängig zu Deinem Immobiliendarlehen. In einem Beratungstermin nimmt Dein persönlicher Finanzexperte Deine individuelle Situation auf und findet aus über 800 Darlehensgebern die besten Konditionen für Dich.
Abschließende Tipps für das Beratungsgespräch
Je besser Du vorbereitet bist, desto wohler wirst Du Dich im Gespräch fühlen. Ordne im Vorhinein alle Deine Unterlagen für die Baufinanzierung und hake die gesamte Checkliste ab. Bereite Dich auf den Termin mit dem Berater vor und überlege im Vorhinein, welche offenen Fragen Du hast. Notiere Dir alle Deine Fragen und mach Dir während des Gesprächs Notizen. Viel Erfolg bei Deinem Bank Beratungsgespräch zur Baufinanzierung!
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Custom Infoboxes
Klimafreundlicher Neubau
- 762 Millionen Euro für klimafreundliche Neubauten
- Geförderte Gebäude müssen strenge Effizienz– und Emissionsvorgaben erfüllen
- Bis zu 150.000 Euro Kredit zu einem Zinssatz ab 1,15 % möglich
Genossenschaftliches Wohnen
- Förderung von 15 Millionen Euro
- Bis zu 7,5 % Tilgungszuschuss für neue und bestehende Genossenschaften
- Geförderte Wohnungen und Häuser müssen vom Kreditnehmer bewohnt werden
Altersgerechter Umbau
- Förderung verdoppelt sich 2024 auf 15 Millionen Euro
- Bis zu 6250 Euro Zuschuss um Wohnungen barrierefrei zu machen
- Einzelmaßnahmen werden mit bis zu 10% der Kosten bezuschusst
Spanien
Ein absoluter Klassiker, nicht ohne Grund. Die Nachfrage ist hoch, der Markt ist breit aufgestellt und die Infrastruktur passt. Ob Küste, Insel oder Inland: Spanien bietet viele Optionen und klare Prozesse beim Immobilienkauf.
Portugal
Besonders in den letzten Jahren hat sich Portugal als attraktives Ziel etabliert. Der Markt wächst, die Preise sind im Vergleich zu anderen Ländern noch moderat, und viele Regionen setzen gezielt auf internationale Käufer.
Frankreich
Frankreich punktet mit einem seit Jahrzehnten etablierten Ferienimmobilienmarkt. Die Abläufe sind professionell, die Finanzierungsmöglichkeiten gut, und durch das notarielle System ist der Kauf rechtlich sauber abgesichert.
Baukindergeld ist ausgelaufen
Die Förderung “Baukindergeld” ist seit dem Jahr 2023 ausgelaufen, sie kann nicht mehr beantragt werden. Die Programme “Jung kauft Alt” und die KfW-Förderung 300 sind ihre Nachfolgeprogramme.
Rücklagenbedarf nach Nutzungsdauer
- Dach: 30.000 € / 40 Jahre = 750 € / Jahr
- Fenster: 5.000 € / 17,5 Jahre = 285 € / Jahr
- Heizung: 14.000 € / 17,5 Jahre = 800 € / Jahr
- Fassade: 10.000 € / 20 Jahre = 500 € / Jahr
Kaufnebenkosten im Überblick
Viele unterschätzen die Zusatzkosten beim Immobilienkauf. Dabei fallen je nach Bundesland und Situation schnell 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich an. Hier die wichtigsten Posten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5 %
- Maklerprovision: bis zu 7,14 %
- Grundschuldbestellung: ca. 0,2 %–0,5 %
- Gutachten (optional): ca. 300–1.000 € (z. B. bei älteren Objekten)
- Versicherungen (optional): variabel (z. B. Wohngebäudeversicherung)
Eine einfache Faustregel:
1–2 € / m² Wohnfläche und Monat zusätzlich privat zurücklegen.
Notarvertrag unterschreiben
Du und der Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Danach leitet dieser alles für die Vormerkung ein.
Antrag beim Grundbuchamt
Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, in Abteilung II.
Prüfung durch das Grundbuchamt
Das Amt prüft den Antrag und ob das Grundstück frei von widersprüchlichen Eintragungen ist.
Eintragung der Vormerkung
Nach erfolgreicher Prüfung wird die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment ist Dein Immobilienkauf rechtlich abgesichert und niemand kann die Immobilie anderweitig verkaufen oder neue Belastungen eintragen.
Prüfung durch Finanzierungspartner
Deine Bank prüft die Auflassungsvormerkung, bevor sie Dir den Kredit auszahlt. Die Vormerkung gilt als Sicherheitsinstrument für Käufer und Kreditgeber.
Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung überweist Du den Kaufpreis an den Verkäufer. Anschließend wird das Eigentum offiziell im Grundbuch an Dich übertragen.
Löschung der Vormerkung
Sobald die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.
Planung & Kontrolle
Ein Neubau gibt Dir maximale Gestaltungsfreiheit, von der Raumaufteilung bis zur Energieversorgung. Dafür brauchst Du Zeit, Geduld und ein sicheres Budget.
Verfügbarkeit
Eine Bestandsimmobilie ermöglicht oft einen schnelleren Einzug. Dafür musst Du Kompromisse beim Grundriss oder bei der Energieeffizienz eingehen.
Standort & Umfeld
In zentraler Lage oder etablierten Wohngebieten mit vorhandener Infrastruktur wirst Du eher eine Bestandsimmobilie finden, während Neubauten häufig am Stadtrand oder auf neu erschlossenen Flächen entstehen.
Langfristige Kosten
Neubauten punkten mit niedrigen Energiekosten und moderner Technik. Bestandsimmobilien können günstiger in der Anschaffung sein, erfordern aber oft energetische Sanierungen oder eine Renovierung.
Emotionale Präferenzen
Neben rationalen Faktoren wie z. B. Kosten spielen auch Selbstverwirklichung und Kreativität eine Rolle. Möchtest Du etwas Bestehendes übernehmen und anpassen, oder Deinen Traum komplett neu erschaffen?
Barrierefreiheit & Nachhaltigkeit
Wer langfristig plant, sollte diese Punkte berücksichtigen. Neubauten lassen sich barrierefrei und nachhaltig gestalten, während Bestandsimmobilien hier oft Nachrüstungen erfordern.
Wiederverkaufswert
Die Lage und der energetische Standard beeinflussen den zukünftigen Wert. Neubauten sind oft wertstabil durch moderne Technik, Bestandsimmobilien können bei guter Lage ebenfalls an Wert gewinnen.
Rechtliche Aspekte
Beim Neubau spielen Genehmigungen, Bebauungsplan, Bodengutachten und Bauabnahme eine Rolle. Bei Bestandsimmobilien solltest Du Kaufvertrag, mögliche Gewährleistungsausschlüsse, versteckte Mängel oder auch Denkmalschutz prüfen.
Den technischen Maßstab für die Prüfungen bilden die folgenden Normen
- DIN 1986-30 (Betrieb und Wartung von Entwässerungsanlagen)
- DIN 1986-100 (Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke)
- DIN EN 1610 (Dichtheitsprüfung von erdverlegten Leitungen)
KfW 261 – Effizienzhaus-Sanierung
- Bis zu 150.000 € Kredit pro Wohneinheit
- Tilgungszuschüsse bis 45 % (je nach Standard)
- Ideal für Energiesanierungen, Dämmung, Heizung und Hülle
KfW-Einzelmaßnahmen (BEG EM)
- Zuschüsse bis 20 %
- Für Dämmung, Fenster, Heizung
- Kombinierbar mit Steuerbonus
BAFA Förderung Heizung
- Bis zu 30 % Zuschuss für Wärmepumpen
- Bis zu 50 % bei Austausch alter Öl-/Gasheizungen
Schlüsselfertig
Das Haus ist baulich abgeschlossen, aber eventuell fehlen noch Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Außenanlagen.
Bezugsfertig
Hier ist alles erledigt, sodass der Einzug sofort möglich ist.
Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
Custom Tables
Keller, Bodenplatte
an Außenluft grenzen
30 Jahren
oder Nachhaltigkeits-Klasse
oder Nachhaltigkeits-Klasse
(ohne Eindeckung)
(mit Eindeckung)
(mit Dämmmatten)
(Einblassdammüng)
(Einblassdämmung, unbegehbar)
(ohne Dämmung)
(komplettes Dach)
Bausparvertrag
Bausparvertrag
Nebenkosten
Bauspardarlehen
Gesamtfinanzierung
Bausparvertrag
Bausparvertrag
Nebenkosten
Bauspardarlehen
Gesamtfinanzierung
der Planung
Vorpommern
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten
15 Jahren
(15 Jahre)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
+ 130.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
15 Jahren
Kaufnebenkosten
und Abschlussentgelt
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
(0,5 % jährliche Gebühren)
Gesamtfinanzierung
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
(2 % Zinsen)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
66.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
(30 Jahre)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
plus 103.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
160.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
15 Jahren
(15 Jahre)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
142.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
(30 Jahre)
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
150.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
25 Jahren
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
150.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
25 Jahren
Kaufnebenkosten
der Finanzierung
(3,4 % Zinsen)
150.000 € Bankdarlehen (3,4 % Zinsen)
15 Jahren
(15 Jahre)
10 Jahren
(effectiver Jahrezins)
bedarf
nach 15 Jahren
(€)
(€)
(€)
25 Jahre Finanzierung
Mietkosten
Zinsen gesamt
25 Jahre Finanzierung
Mietkosten
Zinsen gesamt
25 Jahre Finanzierung
Mietkosten
Zinsen gesamt
25 Jahre Finanzierung
auf Auslandsimmobilie
(10 WE)
& Dämmung
& Gemeinschaftsflächen
Technik etc.)
(10 WE)
Technik etc.)
Bauleitung
& Außenanlagen
/ Extras
& Entwurf
& Qualitätssicherung
(z. B. Innenarchitektur)
