Haus bauen oder kaufen? Entscheidungshilfe & Kostenvergleich
Der Traum vom Eigenheim bringt eine entscheidende Frage mit sich: Haus bauen oder kaufen? Erfahre hier, was Du bei der Entscheidung „bauen oder kaufen“ unbedingt berücksichtigen solltest.
Alles Wichtige auf einen Blick:
- Haus kaufen oder bauen? Ein Neubau kommt individuellen Wohnwünschen nach, Bestandsimmobilien sind oft schneller beziehbar.
- Was ist günstiger? Ein Hauskauf ist zum Kaufzeitpunkt meist günstiger, ein Neubau rentiert sich langfristig durch neue Energieeffizienzstandards.
- Faktoren zur Entscheidung: Budget, Zeit, Energiebedarf, Wohnort und persönliche Wünsche.
- Finanzierung: Die Kaufnebenkosten können sich beim Hauskauf und -bau unterscheiden. Staatliche Förderungen unterstützen Dich beim Kauf und anschließender Sanierung von Bestandsimmobilien sowie beim Bau von energieeffizienten Gebäuden.
Bestandsimmobilie oder Neubau? Entscheidungskriterien
Die Wahl zwischen einer Bestandsimmobilie und einem Neubau hängt vor allem von Deinen persönlichen Prioritäten ab. Es geht nicht nur um die Kosten, sondern auch um Deinen Lebensstil und Deine Anforderungen an ein Eigenheim.
Finanzierung: Neubau vs. Kauf
Banken unterscheiden zwischen der Finanzierung eines Neubaus und dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Im Wesentlichen sind folgende Unterschiede relevant:
Neubaufinanzierung
Wenn Du Dich entscheidest, ein Haus zu bauen, zahlt die Bank den Kredit nicht in einer Summe aus, sondern in Bauabschnitten. Das bedeutet: Nach jedem fertiggestellten Bauabschnitt (z. B. Rohbau, Dach, Innenausbau) wird eine weitere Tranche ausgezahlt. So stellst Du sicher, dass die Baufinanzierung Schritt für Schritt mit dem Baufortschritt übereinstimmt.
Kauf einer Bestandsimmobilie
Entscheidest Du Dich für eine Bestandsimmobilie, läuft die Baufinanzierung gebündelt: Die Bank zahlt den vollen Kreditbetrag nach Kaufvertragsabschluss aus.
Entscheidungshilfe: Haus bauen oder kaufen?
Förderungen im Überblick
Informiere Dich unbedingt über mögliche Förderungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet vergünstigte Kredite zu Sonderkonditionen und Zuschüsse zum Hauskauf und Neubau sowie Sanierung von Bestandsimmobilien:
Für den Neubau
• KfW-Förderung 296 (Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment)
• KfW-Förderung 297/298 (Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude)
• KfW-Förderung 300 (Wohneigentum für Familien Neubau)
Für die Bestandsimmobilie und Sanierung
• KfW-Förderung 124 (KfW-Wohneigentumsprogramm)
• KfW-Zuschussprogramme für Sanierung: KfW-Förderung 261 (BEG effiziente Wohngebäude)
• KfW-Förderung 308 (Wohneigentum für Familien, Jung kauft Alt)
Regionale Förderprogramme: Darüber hinaus bieten viele Bundesländer und Regionalbanken zusätzliche, regional begrenzte Zuschüsse für Sanierungen oder Kauf & Modernisierung bestehender Immobilien.
Egal ob Neubau oder Kauf: Die Finanzierung zählt
Egal wofür Du Dich entschieden hast: Die richtige Finanzierung ist wichtig.
Wir helfen Dir dabei, Deine individuelle Finanzierung bei über 800 Banken zu finden. Buche Dir hier ganz bequem Deinen kostenlosen, unverbindlichen Online-Beratungstermin, oder informiere Dich über unser Beratungsangebot rund um den Hauskauf.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
