Die Wohnungsfinanzierung ist einer der Schritte beim Erwerb einer Eigentumswohnung, der bei vielen Wohnungskäufer:innen die meisten Fragen aufwirft. Die Auswahl der passenden Finanzierung für die eigene Wohnung sollte möglichst gut auf die individuellen Bedürfnisse der Immobilienkäufer:innen ausgelegt sein. Die wichtigsten Fragen, die sich Wohnungskäufer:innen stellen sollten sind: Wie funktioniert die Finanzierung einer Eigentumswohnung und welche unterschiedlichen Arten der Wohnungsfinanzierung gibt es? Welche Schritte muss man auf dem Weg zur Wohnungsfinanzierung beachten und welche staatlichen Förderungen kann ich für meine Finanzierung nutzen? Die Antworten auf all diese Fragen findest Du hier.
Eine Wohnungsfinanzierung ist eine spezielle Kreditform, die Banken und Kreditinstitute an Immobilienkäufer:innen vergeben. Während die Darlehenssumme bei Verbraucherkrediten, die für den Kauf eines Autos oder von Möbeln genutzt werden, überschaubar sind, bewegen sich die Kreditsummen bei Wohnungsfinanzierungen in deutlich höheren Größenordnungen. Um diese Wohnungsfinanzierungen abzusichern, müssen Kreditnehmer:innen höhere Sicherheiten bei der Bank hinterlegen. In den meisten Fällen wird hier eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt.
Auf viele Fragen, mit denen Immobilienkäufer:innen bei der Wohnungsfinanzierung konfrontiert sind, können nur Expert:innen eine kompetente Antwort liefern. Buche Dir jetzt einen komplett kostenlosen Beratungstermin mit einem unserer Finanzierungsexpert:innen und stell alle Fragen, die Du für Deine Wohnungsfinanzierung mit Dir herum trägst.
Das sind die wichtigsten Begriffe, die Du vor dem Abschluss einer Wohnungsfinanzierung kennen solltest:
Die Faustregel besagt, dass mindestens 20 % der anfallenden Kosten und Gebühren aus Eigenmitteln beglichen werden sollten. Damit ist das Eigenkapital ein essenzieller Teil jeder Wohnungsfinanzierung. Einige Banken bieten auch Finanzierungen für Wohnungen mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital an, die aber aufgrund des höheren Risikos für die Bank mit deutlich höheren Zinsen verbunden sind.
Die Darlehenssumme bezeichnet den Betrag, den Wohnungskäufer:innen von der Bank ausgezahlt bekommen. Je nach Bonität der Kreditnehmer:innen, dem Wert der zu kaufenden Wohnung und dem Eigenkapitalanteil variiert die maximal mögliche Darlehenssumme.
Der effektive Jahreszins bezeichnet die Höhe der gesamten Kosten, die Kreditnehmer:innen zusätzlich zur Tilgung begleichen müssen. Diese Kosten setzen sich aus dem Sollzins, Gebühren und anderen Kreditnebenkosten zusammen. Beim Vergleich von Krediten sollten Wohnungskäufer:innen immer den effektiven Jahreszins statt dem Sollzins vergleichen.
Während die Zinsbindung nur den Zeitraum angibt, in dem der Zinssatz festgeschrieben wird, gibt die Laufzeit einer Wohnungsfinanzierung an, wie lang die voraussichtliche Rückzahlung des Darlehens dauern wird. Bei den meisten Wohnungsfinanzierungen liegt die Laufzeit abhängig von der Höhe des Darlehens, dem effektiven Jahreszins und der Tilgung zwischen 15 und 30 Jahren.
Die monatliche Rate einer Wohnungsfinanzierung setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Hierbei ist der Tilgungsanteil der Teil, der zur Rückzahlung des Darlehens genutzt wird.
Die Zinsbindung ist bei einer Wohnungsfinanzierung der Zeitraum, über den der effektive Jahreszins festgeschrieben wird. Nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist, können Kreditnehmer:innen entweder die Restschuld im Ganzen begleichen oder eine Anschlussfinanzierung abschließen.
Während sich die meisten Immobilienkäufer:innen bei ihrer Wohnungsfinanzierung für ein Annuitätendarlehen entscheiden, gibt es andere, weniger weit verbreitete Finanzierungsmodelle, die sich für manche Käufer:innen lohnen können. Bevor man eine Wohnungsfinanzierung abschließt, sollte man sich über alle möglichen Darlehensarten im Klaren sein. Das sind die wichtigsten Arten der Wohnungsfinanzierung:
Die am weitesten verbreitete Art der Wohnungsfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt bei dieser Art der Wohnungsfinanzierung immer gleich, während sich im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil erhöht und der Zinsanteil verringert. Durch diese gleichbleibende monatliche Rate bieten Annuitätendarlehen Kreditnehmer:innen eine hervorragende Planungssicherheit. Die meisten Annuitätendarlehen haben eine Laufzeit von zwischen 15 und 30 Jahren, während die Zinsbindung meist nur für 10 bis 15 Jahre festgeschrieben wird. Dadurch wird in den meisten Fällen nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig, um die Restschuld zu begleichen.
Um die besten Zinsen zu bekommen, nutzen viele Wohnungskäufer:innen die Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem staatlich geförderten Kredit oder einem Bausparvertrag. Während staatlich geförderte Darlehen meist sehr niedrige Zinsen bieten, ist die Höhe der Darlehen hier meist begrenzt. Um die gesamten Kosten einer Wohnungsfinanzierung zu decken, wird für den Restbetrag deshalb auf ein Annuitätendarlehen zurückgegriffen. Weit verbreitet ist auch die Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Annuitätendarlehen. Hier wird das angesparte Geld als Eigenkapital genutzt und das Bauspardarlehen mit seinen niedrigen Zinsen mit einem herkömmlichen Kredit kombiniert.
Bei den meisten Arten von Wohnungsfinanzierungen werden die Zinsen für den vereinbarten Zeitraum der Zinsbindung festgeschrieben. Im Gegensatz dazu orientiert sich der zu zahlende Zins immer am aktuellen Marktzins. Dadurch lassen sich durch diese Kreditform, die auch Gleitzinsdarlehen genannt wird, in Zeiten sinkender Zinsen Kosten sparen. In Zeiten steigender Zinsen sind Kreditnehmer:innen im Gegensatz dazu allerdings mit signifikant steigenden Kosten für die Wohnungsfinanzierung konfrontiert. Aufgrund der nicht vorhandenen Planungssicherheit wird auf diese Art der Wohnungsfinanzierung nur sehr selten zurückgegriffen.
Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Wohnungsfinanzierung sind die Laufzeit und die Zinsbindung bei einem Volltilgerdarlehen gleich lang. Volltilgerdarlehen werden oftmals genutzt, wenn die Kreditnehmer:innen das Darlehen schnell zurückzahlen möchten. Aufgrund der kürzeren Laufzeit gewähren Banken den Wohnungskäufer:innen bei einem Volltilgerdarlehen attraktivere Zinskonditionen als bei herkömmlichen Wohnungsfinanzierungen.
Welche 5 Schritte musst Du auf dem Weg zur Wohnungsfinanzierung beachten, damit der Immobilienkauf ein Erfolg wird? Das sind sie:
Bereits bevor sich Immobilieninteressent:innen auf die Suche nach der Traumwohnung machen, sollten sie möglichst genau ihr Kaufbudget berechnen. Hierfür müssen die monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegeneinander gerechnet werden. Außerdem müssen Faktoren wie das Eigenkapital der Wohnungskäufer:innen, die anfallenden Kaufnebenkosten und bereits bestehende Kredite mit einbezogen werden.
Ein Fehler, den viele Wohnungskäufer:innen machen, ist es, sich nur ein Kreditangebot von einer Bank einzuholen. Die Faustregel besagt, dass man sich vor der Entscheidung für eine Bank mindestens drei verschiedene Kreditangebote einholen sollte. Durch den Vergleich kann man sichergehen, dass man die günstigsten Zinskonditionen für seine Wohnungsfinanzierung erhält.
Bevor die Vertragsverhandlungen mit den Verkäufer:innen seiner Traumimmobilie beginnen, sollten sich die Immobilieninteressent:innen eine Finanzierungszusage bei der Bank ihrer Wahl einholen. Diese Finanzierungszusage bietet den Verkäufer:innen die Sicherheit, dass sich die Wohnungskäufer:innen die zu verkaufende Wohnung auch wirklich leisten können. Um diese Finanzierungszusage erteilen zu können, verlangen Banken und Kreditinstitute diverse Unterlagen. Das sind in den meisten Fällen ein Einkommensnachweis, eine SCHUFA-Auskunft und Belege über bereits bestehende Kredite und zusätzliche Einkünfte.
Nachdem der Kaufvertrag von Verkäufer:innen und Käufer:innen vorbereitet wurde und der Termin mit einem:einer Notar:in vereinbart wurde, kann die Finanzierung bei der Bank abgeschlossen werden. Beim Finanzierungsabschluss wird der Darlehensvertrag von den Kreditnehmer:innen unterschrieben und ein Termin für die Auszahlung festgelegt.
Nachdem der Kaufvertrag beim Notartermin unterschrieben und beurkundet wurde und die Wohnungsfinanzierung von den Kreditnehmer:innen abgeschlossen wurde, steht dem Einzug in die eigenen vier Wände nichts mehr im Weg.
Die günstigsten Zinsen lassen sich meist durch die Einbindung von staatlich geförderten Krediten in die Wohnungsfinanzierung erreichen. Durch Förderbanken, wie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), subventioniert der Staat Kredite für den Erwerb einer Immobilie. Für die meisten staatlich geförderten Kredite müssen allerdings bestimmte Einkommensgrenzen eingehalten werden. Welche subventionierten Kredite es gibt und wie man sie bekommt liest Du hier:
Die meisten geförderten Kredite werden in Deutschland von der KfW vergeben. Besonders Familien und Alleinerziehende werden mit zinsgünstigen Krediten beim Kauf einer Eigentumswohnung unterstützt. Darüber hinaus werden auch Käufer:innen von klimafreundlichen Wohnungen und Käufer:innen einer Wohnung zur Eigennutzung gefördert. Allerdings dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden, da sonst der Kreditantrag abgelehnt wird.
Welche Voraussetzungen Du für einen zinsgünstigen Kredit von der KfW erfüllen musst und welche Kreditmodelle es gibt, liest Du hier.
Während die zinsgünstigen Förderdarlehen der KfW bundesweit zugänglich sind, gibt es auch bundeslandspezifische Förderungen der landeseigenen Förderbanken. Die Förderbanken bieten für Wohnungskäufer:innen in bestimmten Bundesländern sehr günstige Kredite an, die teilweise Zinssätze von unter 1 % pro Jahr betragen.
Wie Du in Deinem Bundesland von regionalen Förderprogrammen profitieren und Dir die besten Zinsen sichern kannst, liest Du hier.
Auf dem Weg zu Deiner Eigentumswohnung ist kompetente Beratung essentiell für den reibungslosen Ablauf Deiner Wohnungsfinanzierung. Unsere Expert:innen für Wohnungsfinanzierungen können Dir alle Fragen beantworten, die sich Dir im Kaufprozess stellen.
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