Beim Immobilienkauf ist die Hausfinanzierung einer der Schritte, die bei vielen Immobilienkäufer:innen die meisten Fragen aufwerfen. Bei der Wahl der richtigen Hausfinanzierung ist es wichtig, die individuellen Bedürfnisse der Kreditnehmer:innen genau zu beachten. Dafür sollten sich Hauskäufer:innen einige wichtige Fragen stellen: Wie genau funktioniert eine Hausfinanzierung und welche verschiedenen Arten der Hausfinanzierung gibt es? Wie genau sieht der Weg zur eigenen Hausfinanzierung aus und von welchen staatlichen Förderungen kann man dabei profitieren? Auf all diese Fragen liest du hier die Antworten.
Eine Hausfinanzierung ist ein spezieller Kredit, den Banken an Immobilienkäufer:innen vergeben, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Anders als bei Verbraucherkrediten, die für den Kauf von einem Auto oder von Möbeln genutzt werden, sind die Darlehenssummen bei Hausfinanzierungen deutlich höher. Um das Risiko dieser Darlehenssummen abzusichern, verlangen Banken höhere Sicherheiten. Als Sicherheit wird hier oft auf eine Grundschuldeintragung im Grundbuch zurückgegriffen.
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Bevor Du eine Hausfinanzierung abschließt, solltest Du einige wichtige Begriffe kennen:
Ein wichtiger Teil der Hausfinanzierung ist immer das von den Hauskäufer:innen eingebrachte Eigenkapital. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % der anfallenden Kosten sollten aus eigenen Mitteln beglichen werden. Manche Modelle für die Hausfinanzierung bieten allerdings auch Darlehen mit sehr wenig oder gar keinem Eigenkapital an, bei denen der Zinssatz allerdings deutlich höher ist als bei herkömmlichen Hausfinanzierungen mit Eigenkapital.
Anders als der Sollzins, der nur die Zinskosten des Kredits angibt, werden für den effektiven Jahreszins auch die Gebühren und andere Nebenkosten eingerechnet. Der effektive Jahreszins ist die Kennzahl, die die genauen Kosten angibt, die Kreditnehmer:innen jährlich aufbringen müssen.
Der Betrag, den Hauskäufer:innen im Rahmen ihrer Hausfinanzierung ausgezahlt bekommen, nennt man die Darlehenssumme. Die maximal mögliche Darlehenssumme kann je nach Bonität der Kreditnehmer:innen, dem Immobilienwert und dem eingebrachten Eigenkapital variieren.
Die Laufzeit gibt die geplante Dauer an, über die die ausgezahlte Darlehenssumme an die Bank zurückgezahlt wird. Bei herkömmlichen Hausfinanzierungen liegt die Laufzeit je nach Höhe der Darlehenssumme, dem effektiven Jahreszins und der Tilgung zwischen 15 und 30 Jahren.
Der Zeitraum, über den der effektive Jahreszins festgeschrieben wird, nennt man die Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung haben Kreditnehmer:innen zwei Möglichkeiten: Entweder begleichen sie die Restschuld im Ganzen oder schließen eine Anschlussfinanzierung ab.
Der Tilgungsanteil der monatlichen Rate bezeichnet die Rückzahlung des Darlehens an die Bank, während die Zinsen die Gebühr für die Bereitstellung des Kredits darstellen. Zusammen bilden der Zins- und der Tilgungsanteil die monatliche Rate an die Bank.
Bei der Auswahl der passenden Hausfinanzierung lohnt es sich, passend zu den individuellen Bedürfnissen der Hauskäufer:innen, verschiedene Optionen zu betrachten. Während die meisten Hausfinanzierungen Annuitätendarlehen sind, gibt es auch andere Darlehensarten, die für manche Käufer:innen signifikante Vorteile haben können. Diese Arten sind die Wichtigsten:
Die meisten Hauskäufer:innen entscheiden sich bei der Hausfinanzierung für ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Hausfinanzierung bleibt die monatliche Rate während der gesamten Zinsbindung gleich und besteht aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Über die Laufzeit der Hausfinanzierung verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt, während die monatliche Rate gleich bleibt. Durch diese gleichbleibenden Kosten bieten Annuitätendarlehen Hauskäufer:innen eine hohe Planungssicherheit. Die Laufzeit dieser Art der Hausfinanzierung beträgt meist zwischen 15 und 30 Jahren, während die Zinsbindung meist für 10 bis 15 Jahre festgeschrieben wird. Deswegen müssen die meisten Hauskäufer:innen hier nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen.
Die günstigsten Zinsen bei der Hausfinanzierung lassen sich meist bei der Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem staatlich geförderten Kredit oder einem Bausparvertrag realisieren. Diese staatlich geförderten Darlehen bieten zwar sehr niedrige Zinsen, sind aber in der Höhe meist begrenzt, sodass sich die gesamte Höhe der Kosten nur in Kombination mit einem Annuitätendarlehen decken lässt. Bei der Kombination mit einem Bausparvertrag wird das angesparte Kapital aus dem Bausparvertrag als Eigenkapital genutzt, während das Bauspardarlehen mit in die Finanzierung einbezogen wird.
Die Besonderheit von Volltilgerdarlehen ist, dass die Laufzeit und die Zinsbindung gleich lang sind. Volltilgerdarlehen werden meist zur Hausfinanzierung genutzt, wenn die Kreditnehmer:innen das Darlehen schnell zurückzahlen möchten. Des Weiteren bieten Banken für Volltilgerdarlehen in vielen Fällen günstigere Zinsen an als für herkömmliche Annuitätendarlehen mit ähnlichen Darlehenssummen, da das Risiko bei einer kürzeren Laufzeit für die Bank geringer ist.
Während die Zinsen bei allen anderen Arten der Hausfinanzierung festgeschrieben werden, sind die Zinsen bei variablen Darlehen nicht festgelegt. Der Zinssatz, den Kreditnehmer:innen jeden Monat an die Bank zahlen müssen, orientiert sich immer am aktuellen Marktzins. Dadurch können diese Darlehen bei sinkenden Zinsen Kosten sparen, werden allerdings bei steigenden Zinsen auch deutlich teurer als ein vergleichbares Annuitätendarlehen. Durch die fehlende Planungssicherheit ist diese Art der Hausfinanzierung eher unbeliebt.
Was musst Du auf dem Weg zu Deiner Hausfinanzierung beachten und welche Schritte führen Dich zu Deiner Traumimmobilie? Die Antworten darauf liest Du hier.
Schon vor der Besichtigung der ersten Immobilie sollten Kaufinteressent:innen möglichst genau das maximale Kaufbudget definieren. Hierfür müssen die monatlichen Ausgaben und Einnahmen möglichst genau ermittelt werden, um ein genaues Ergebnis zu erhalten. Des Weiteren sollten bestehendes Eigenkapital, vorhandene Kredite und die Kaufnebenkosten in die Rechnung mit einbezogen werden.
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Ein Schritt, den viele Hauskäufer:innen bei der Suche nach der perfekten Hausfinanzierung vergessen, ist der Kreditvergleich. Die Faustregel lautet: Vor dem Abschluss der Hausfinanzierung sollten sich Kaufinteressent:innen mindestens drei Kreditangebote einholen. Durch den Vergleich kann man sicher sein, dass man das günstigste Angebot bekommt und über die lange Laufzeit einer Hausfinanzierung keine unnötigen Zinsen zahlt.
Viele Verkäufer:innen verlangen vor dem Beginn der Vertragsverhandlungen für den Immobilienverkauf eine Finanzierungszusage von der Bank der Käufer:innen. Diese sollte man sich einholen, sobald man sich für das Angebot der günstigsten Bank entschieden hat. Die Finanzierungszusage bestätigt, dass die Kreditnehmer:innen sich die zu kaufende Immobilie leisten können. Für die Erteilung dieser Finanzierungszusage verlangen Banken diverse Dokumente: Einkommensnachweise, eine SCHUFA-Auskunft und Belege über bestehende Kredite und zusätzliche Einkünfte.
Nach der Vorbereitung des Kaufvertrages und der Vereinbarung eines Termins bei einer:einem Notar:in ist es Zeit für den Abschluss der Hausfinanzierung. Hier wird der Auszahlungstermin der Darlehenssumme festgelegt und der Finanzierungsvertrag von den Kreditnehmer:innen unterschrieben.
Sobald der Kaufvertrag beim Notar beurkundet wurde und die Immobilienfinanzierung abgeschlossen ist, gehört die Immobilie offiziell den Käufer:innen.
Um die Zinsen der Gesamtfinanzierung beim Hauskauf zu senken, greifen viele Hauskäufer:innen auf staatliche geförderte Kredite zurück. Besonders klimafreundliche Immobilien, die zur Eigennutzung gekauft werden, werden oftmals durch staatlich subventionierte Kredite gefördert. Hier dürfen allerdings bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Welche Förderungen lohnen sich am meisten und wie bekommt man eine staatliche Förderung? All das liest Du hier:
Die am weitesten verbreitete Art der Förderkredite sind die subventionierten Darlehen der KfW. Hier können Familien, Alleinerziehende, Käufer:innen von klimafreundlichen Immobilien und Käufer:innen, die die Immobilie selbst nutzen möchten, von niedrigen Zinsen profitieren. Hier müssen allerdings die Einkommensgrenzen beachtet werden, da Antragsteller:innen mit höherem Einkommen abgelehnt werden.
Wie kannst Du von einem Förderkredit der KfW profitieren und was musst Du dafür tun? All das liest Du hier.
Neben den bundesweiten Förderkrediten der KfW lohnt sich auch der Blick auf die landeseigenen Förderbanken. Diese bieten für einzelne Bundesländer geförderte Kredite mit teils besseren Zinskonditionen als die KfW an. In einigen Bundesländern sind hier Kredite mit einem effektiven Jahreszins von unter 1 % möglich.
Welche subventionierten Kredite es in Deinem Bundesland gibt und wie Du von diesen profitieren kannst, liest Du hier.
Nicht nur die richtige Finanzierung und die richtige Immobilie entscheiden über den Erfolg Deiner Hausfinanzierung. Mit kompetenten und zuverlässigen Partnern an Deiner Seite wird die Hausfinanzierung leichter, als wenn Du alle Fragen selbst beantworten musst.
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