So viel Einkommen brauchst Du, um Dir ein Haus zu kaufen
Erfahre, wie viel Immobilie Du Dir mit Deinem Einkommen leisten kannst und wie Du beim Immobilienkauf bares Geld sparst - Tipps & Infos
Alles Wichtige auf einen Blick
- Du solltest für den Hauskauf mindestens 15-20 % Eigenkapital für Nebenkosten + Teile des Kaufpreises einplanen.
- Banken erlauben meist eine monatliche Rate von max. 30-35 % Deines Nettoeinkommens.
- Es gibt zahlreiche staatliche Förderprogramme (KfW + Regionale Förderungen), die Dein Darlehen günstiger machen.
- Mit unserem Budgetrechner kannst Du Dein persönliches Kaufbudget sofort berechnen.
Für viele Menschen wirkt der Traum vom eigenen Haus weit entfernt. Oft hört man den Mythos, dass nur Menschen mit sehr hohem Einkommen eine Immobilie kaufen können. Doch ab welchem Gehalt kann man wirklich ein Haus kaufen? Und wie viel Einkommen brauchst Du für den Hauskauf heute wirklich?
Welche Kosten gibt es beim Hauskauf?
1. Der Kaufpreis: der größte Faktor
Die größte Summe, die Hauskäufer begleichen müssen, ist selbstverständlich der Kaufpreis der Immobilie. Je nach Region und Zustand der Immobilie ist mit dem gleichen Budget der Kauf komplett unterschiedlicher Immobilien möglich. Daher ist es wichtig, dass Käufer sich über ihre persönlichen Bedürfnisse und Anforderungen an ihre Immobilie im Klaren sind.
2. Die Kaufnebenkosten: realistisch 10-15 % des Kaufpreises
Die Faustformel besagt, dass die Kaufnebenkosten zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises betragen. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den Gebühren für den Notar, der Grunderwerbsteuer und den Maklergebühren zusammen:
Notarkosten (1-1,5 %)
Für Kaufvertrag + Grundbucheintrag. Gesetzlich geregelt, überall gleich.
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
Die Grunderwerbsteuer ist in den Bundesländern unterschiedlich hoch, landesweit jedoch festgesetzt:
Maklergebühren (0-3,57 % für Käufer)
Eine Maklergebühr fällt für Dich nur an, wenn ein Immobilienmakler am Hauskauf beteiligt ist. Bei privaten Verkäufen sparst Du diese Gebühr. Andernfalls beträgt die sogenannte Maklercourtage üblicherweise 7,14 %, die sich Verkäufer und Käufer jeweils teilen. Somit zahlst Du 3,75 % des Kaufpreises an den Makler, sofern keine individuelle Courtage verhandelt wird.
Weitere Kosten nach dem Kauf
Nicht direkt zum Kaufpreis, jedoch für den Hauskauf ebenso wichtig sind die Kosten nach dem Kauf. Diese sollten durch Dein Einkommen ebenfalls gedeckt sein. Hierzu zählen:
- Umzugskosten
- Hausrat-/Wohngebäudeversicherung
- Rücklagen für Instandhaltung
- Mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten
Wie viel Einkommen brauchst Du für den Hauskauf?
Du kannst Dir ein Haus leisten, wenn die monatliche Kreditrate maximal 30-35 % Deines Nettoeinkommens beträgt.
Banken machen immer eine Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen - laufende Kosten = tragbare Rate.
Beispiel: Durchschnittliches Paar in Deutschland
- Durchschnittliches Nettogehalt (2023/24): 2.430 € pro Person
- Haushaltseinkommen: 4.860 € netto
Maximale Rate:
4.860 € × 0,35 = 1.701 €
Finanzierungsbetrag: ca. 383.556 € (bei 3,4 % Zinsen und 30 Jahren Laufzeit)
Voraussetzung: Nebenkosten (10-15 %) aus eigenem Vermögen bezahlbar.
Allerdings ist ein so hoher Kredit in vielen Teilen Deutschlands überhaupt nicht nötig, um eine Immobilie zu erwerben. In vielen Teilen Ostdeutschlands und einigen Landkreisen in Westdeutschland liegt der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie zwischen 100.000 € und 150.000 €. Für eine solche Immobilie wird bei einer Laufzeit von 20 Jahren bei den aktuellen Zinsen eine monatliche Rate von 580 € bis 860 € fällig.
Für die Vergabe eines so hohen Darlehens wie der Baufinanzierung ist über das Einkommen hinaus auch eine sehr gute Bonität wichtig. Diese wird Dir als Kreditnehmer in Form einer SCHUFA-Auskunft bescheinigt und bestätigt der Bank, dass Du Deinen Zahlungsverpflichtungen in der Vergangenheit nachgekommen bist.
Wie viel Gehalt brauchst Du konkret?
Folgende Zahlen dienen als Orientierungshilfe und sind keine Garantie für einen entsprechenden Darlehensbetrag.
Berechne jetzt Dein Kaufbudget!
Mit unserem Budgetrechner kannst Du ganz unkompliziert herausfinden:
- Wie viel Haus Du Dir leisten kannst
- Welche Rate für Dich passt
- Welche Banken die besten Konditionen bieten
Vergleiche auch direkt individuelle Finanzierungsangebote, um das passende Darlehen für Dich zu finden.
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Welche Förderungen gibt es beim Hauskauf?
Staatliche Zuschüsse bundesweiter KfW-Förderungen
Um die Kosten für die Finanzierung zu senken und sich mit dem gleichen Budget mehr Immobilie zu ermöglichen, ist es sinnvoll, sich über die aktuellen Förderungen zu informieren. Die meisten bundesweiten Förderungen für den Immobilienkauf werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergeben. Diese bieten für Familien mit niedrigen bis mittleren Einkommen günstigere Zinsen als die üblichen Banken an.
Hier findest Du alle KfW-Förderungen zum Hauskauf im Überblick:
Regionale Förderungen der Bundesländer
Die günstigsten Förderungen werden oftmals nur für einzelne Bundesländer von ländereigenen Banken angeboten. Hier findest Du eine Übersicht aller Bundesländer und der dazugehörigen regionalen Förderungen. Informiere Dich über die Zuschüsse in Deinem Bundesland mit aktuellen Konditionen und Rechenbeispiel:
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
