Lohnt sich ein Bausparvertrag? Das musst Du wissen.
Lohnt sich ein Bausparvertrag für die Finanzierung Deiner Traumimmobilie? Erfahre hier die Vor- und Nachteile und wie teuer ein Neuabschluss wirklich ist.
Während die Zinsen und Immobilienpreise immer weiter steigen, wird der Erwerb einer Immobilie für viele zu einem unerreichbar scheinenden Traum. Bausparverträge bieten hier oftmals eine bei klassischen Anlagemethoden fehlende Sicherheit und scheinbar sehr niedrige Zinsen auf das aufgenommene Darlehen. Sind Bausparverträge günstiger, als das Eigenkapital für eine Immobilie anders anzulegen und einen regulären Kredit aufzunehmen?
Was ist ein Bausparvertrag?
Bausparverträge teilen sich immer in drei Phasen ein. Beim Abschluss des Vertrages werden die Konditionen festgehalten, in der Ansparphase knapp die Hälfte der Bausparsumme in monatlichen Raten an die Bausparkasse gezahlt und in der Darlehensphase das angesparte Eigenkapital und der fehlende Rest zur Bausparsumme als Darlehen ausgezahlt.
Abschluss eines Bausparvertrages
Beim Abschluss eines Bausparvertrags wird zunächst die Bausparsumme festgelegt. Diese Summe setzt sich zu knapp über der Hälfte aus angespartem Eigenkapital zusammen, das an die Bausparkasse gezahlt wurde. Der Rest der Bausparsumme wird von der Bausparkasse als zinsgünstiger Kredit gewährt, sobald die Zielsumme (meistens knapp über 50 % der Bausparsumme) durch gezahlte Bausparraten erreicht wurde.
Bei der Vertragsunterzeichnung werden ebenfalls die Konditionen für die Ansparphase und die Darlehensphase festgelegt. Hierzu zählt, wie hoch die auf gezahlte Sparraten gezahlten Zinsen ausfallen, wie lang die geplante Spar- und Darlehensphase des Vertrages sein soll und wie hoch der Zinssatz sein wird, den Kreditnehmer in der Darlehensphase auf das geliehene Kapital zahlen müssen. Außerdem werden die Höhe der Bausparsumme und der Zeitpunkt der Zuteilungsreife, bei dem das vorgesehene Eigenkapital erreicht und die Darlehenssumme ausgezahlt wird, festgelegt.
Der Zinssatz für das angesparte Kapital bis zur Zuteilungsreife ist hierbei meist deutlich niedriger als der übliche Zinssatz auf ein Tagesgeldkonto oder andere Geldanlageformen. Hierfür gewährt die Bausparkasse während der Darlehensphase auch deutlich niedrigere Zinsen als am Markt momentan üblich. Allerdings kostet der Abschluss eines Bausparvertrages Bausparer meist zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr.
Die Sparphase eines Bausparvertrages dauert in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren. Je länger die Ansparphase, desto niedriger fällt auch die monatliche Rate aus. Sparer sollten sich schon vor Abschluss des Bausparvertrages darüber klar werden, wie hoch die monatliche Rate sein darf, um keine finanziellen Engpässe zu provozieren.
Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif wird und meistens knapp die Hälfte der Bausparsumme angespart wurde, wechselt der Bausparvertrag in die Darlehensphase.
Die Darlehensphase eines Bausparvertrages
Zu Beginn der Darlehensphase eines Bausparvertrages wird das in der Sparphase angesparte Eigenkapital zusammen mit dem Rest der Bausparsumme, der als zinsgünstiges Darlehen gewährt wird, ausgezahlt.
Wird zusätzlich zum Bauspardarlehen und dem angesparten Eigenkapital noch ein weiterer Kredit zur Immobilienfinanzierung aufgenommen, wird das angesparte Kapital des Bausparvertrages als Eigenkapital gewertet und wirkt sich positiv auf die Darlehenskonditionen aus.
Die weiterhin gezahlte monatliche Rate wird nun nicht mehr auf das Bausparkonto gutgeschrieben, um das vereinbarte Sparziel zu erreichen, sondern für die Tilgung und die Begleichung der Zinsen für das Bauspardarlehen genutzt. Außerdem ist es bei vielen Bausparkassen möglich, durch Sondertilgungszahlungen die Laufzeit des Bauspardarlehens und dadurch auch die Höhe der gezahlten Zinsen zu verringern.
Welche Förderungen gibt es für Bausparverträge?
Bausparverträge werden oft erst so richtig sinnvoll für Bausparer, wenn diese den Bausparvertrag mit einer attraktiven Förderung kombinieren können. Sowohl der Staat als auch Arbeitgeber unterstützen Sparer:innen finanziell bei ihrem Bausparvertrag. Die wichtigsten Förderungen für Bausparverträge sind:
Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie ist eine staatliche Förderung für Bausparer mit einem maximal zu versteuernden Einkommen von 35.000 € pro Person. Der geförderte Bausparvertrag muss mindestens 7 Jahre andauern und wird dann mit bis zu 10 % der jährlichen Einzahlungen gefördert. Diese Förderung ist auf maximal 700 € pro Person pro Jahr begrenzt.
Arbeitnehmersparzulage
Die Arbeitnehmersparzulage ist eine weitere staatliche Förderung für Bausparer, die fest angestellt sind. Für Personen mit einem Einkommen bis zu 40.000 € pro Jahr wird der Bausparvertrag mit bis zu 123 € pro Jahr gefördert.
Lohnt sich ein Bausparvertrag?
Ob sich ein Bausparvertrag für Sparer:innen lohnt, ist immer eine individuelle Frage. Faktoren wie der aktuelle Zinssatz am Markt und die persönliche finanzielle Situation der Bausparer müssen hier beachtet werden. Ein Bausparvertrag bietet hierbei sowohl Vor- als auch Nachteile im Vergleich zu einer herkömmlichen Baufinanzierung.
Die Gewissheit, ob ein Bausparvertrag oder eine klassische Finanzierung günstiger war, hat man immer erst im Nachhinein. Dadurch, dass die Zinsniveaus der Banken konstant schwanken, kann man nie absehen, ob ein Bausparvertrag auf lange Sicht die optimale Finanzierungsoption ist. Allerdings bietet ein Bausparvertrag eine hohe Sicherheit und hat so eine klare Daseinsberechtigung neben anderen Finanzierungsoptionen für Immobilien. Besonders in Kombination mit anderen Finanzierungsarten kann ein Bausparvertrag sehr lohnend sein.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
