Kaufvertrag Haus: Checkliste für einen sicheren Immobilienkauf (inkl. PDF)
Wir stellen Dir umfassende Informationen inkl. kostenloser Checkliste für den Kaufvertrag Deines Hauses bereit: von der Vorbereitung über die Vertragsprüfung bis hin zum Notartermin.
Alles Wichtige auf einen Blick:
Du hast Dein Traumhaus gefunden, die Finanzierung gesichert und bist Dir mit dem Verkäufer einig geworden? Mit unserer Checkliste für den Kaufvertrag behältst Du den Überblick für den letzten Schritt auf dem Weg in Dein Eigenheim – den Kaufvertrag.
- Vorbereitung: Beschaffe alle nötigen Dokumente vor der Unterschrift des Kaufvertrags für Dein Haus.
- Grundbuch prüfen: Eine Einsicht ins Grundbuch verschafft Dir Überblick über mögliche Hypotheken, Wege- und Wohnrechte.
- Vertragsprüfung: Lasse den Kaufvertrag der Immobilie von einem Notar oder Anwalt auf mögliche Fehler und Sonderregelungen prüfen.
- Fragen stellen: Kläre letzte Unklarheiten beim Notartermin und unterschreibe den fertigen Kaufvertrag für den Hauskauf.
Der Schritt, den Kaufvertrag für eine Immobilie zu unterschreiben, ist bei vielen Hauskäufern mit Unsicherheiten verbunden. Welche Dokumente benötigt der Notar zur Erstellung des Vertrags? Worauf muss ich bei Vertragsentwürfen achten? Was passiert beim Notartermin? Was sind die nächsten Schritte nach der Unterschrift? Mit unserer interaktiven Checkliste zum Kaufvertrag einer Immobilie findest Du die Antworten auf alle Fragen und behältst die Übersicht.
In 5 Schritten zum Kaufvertrag für Deine Immobilie
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Kaufvertrag fürs Haus vorbereiten
Bevor der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, solltest Du die Immobilie ausgiebig auf Mängel und Schäden prüfen. Besichtige hierfür die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten und nimm gegebenenfalls einen Sachverständigen mit, um eventuelle Mängel auch als Laie zu erkennen. Zudem solltest Du Dir den Energieausweis und alle wichtigen Dokumente wie Grundrisse und Baugenehmigungen zur Immobilie beschaffen. Auch die Finanzierung sollte schon in trockenen Tüchern sein. Kläre vorab außerdem, ob noch Belastungen oder andere Vermerke im Grundbuch eingetragen sind. Nachdem diese Punkte auf der Checkliste abgehakt sind, geht es an die nötigen Dokumente für den Kaufvertrag der Immobilie.
Dokumente beschaffen: Damit Du Dir sicher sein kannst, dass der Abschluss des Kaufvertrages nicht durch die Beschaffung von Dokumenten verzögert wird, solltest Du Dir alle wichtigen Dokumente bereits vor dem Aufsetzen des Kaufvertrages einholen. Neben Deinen persönlichen Unterlagen wie dem Personalausweis benötigst Du einige Dokumente zur Immobilie:
- Flurkarte/Lageplan
- Baupläne und Baubeschreibung
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Mehrfamilienhäusern)
- Nebenkostenabrechnungen
- Mietverträge (bei vermieteten Immobilien)
Auf der Checkliste für den Kaufvertrag Deiner Immobilie findest Du alle nötigen Dokumente auf einen Blick. Liegen alle benötigten Unterlagen vor, wird ein Vertragsentwurf vom Notar erstellt.
Kaufvertrag für Haus und Immobilie prüfen
Nach dem Entwurf des Kaufvertrags steht Dir eine zweiwöchige Frist zur Prüfung zu. Lass Dich bei Unsicherheiten zu Klauseln oder Sonderregelungen unbedingt beraten. Laien erkennen Lücken oder Fehler in einem Kaufvertrag beim Hauskauf meist nicht auf den ersten Blick. Am sichersten ist es, den Kaufvertrag der Immobilie von einem Anwalt oder einem Notar prüfen zu lassen.
Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrages, über die Du Dir in jedem Fall im Klaren sein solltest, sind:
- Kaufobjekt: genaue Beschreibung der Immobilie
- Kaufpreis: Höhe, Fälligkeit, Bankverbindungen
- Übergabetermin: Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
- Mängelhaftung: Haftungsausschlüsse
- Inventar: Welche (Einrichtungs‑)Gegenstände sind im Kaufpreis enthalten?
- Grundbuchstand
In vielen Kaufverträgen für Häuser sind zusätzlich zu den üblichen Bestandteilen Sonderregelungen vorhanden. Sonderregelungen werden immer in Absprache mit den Verkäufern getroffen – trotzdem solltest Du den Kaufvertrag für das Haus von einem Fachmann auf etwaige Sonderregelungen prüfen lassen, mit denen Du nicht einverstanden bist. Die gängigsten Sonderregelungen, über die Du Dir mit den Verkäufern einig werden solltest, sind:
- Rücktrittsrechte bei einem Finanzierungsausfall
- Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung
- Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
- Gewährleistungsfristen oder -ausschlüsse
Der Immobilien-Kaufvertrag beim Notartermin
Nach der zweiwöchigen Prüfungsfrist steht der Notartermin an, in dem die Unterzeichnung stattfindet. Mithilfe der Checkliste für den Kaufvertrag Deiner Immobilie kannst Du Dich optimal auf diesen Termin vorbereiten: Beim Notar wird der Kaufvertrag verlesen und letzte offene Fragen werden geklärt. Mit der Unterzeichnung des Vertrags stimmst Du dem Kauf der Immobilie unter den genannten Bedingungen zu und bestätigst die Richtigkeit aller Angaben. Nachdem der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet worden ist, nimmt der Notar die Auflassungsvormerkung vor, um Dich als Käufer abzusichern.
Nach der Vertragsunterschrift
Nach dem Notartermin ist der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen und der Notar beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Anschließend steht die Übergabe der Immobilie an – Du erhältst den Schlüssel zu Deinem Eigenheim.
Du hast noch Fragen zum Notartermin oder bist unsicher, welche Punkte Du bei der Übergabe der Immobilie beachten musst? Hier findest Du weitere Checklisten rund um den Immobilienkauf.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
