Hausübergabe: Checkliste & Protokoll (inkl. PDF)
Wir geben wichtige Tipps zur Durchführung der Hausübergabe. Lade Dir die PDF-Checkliste herunter, damit Du bei der Übergabe nichts vergisst und der Start in Deinem Eigenheim reibungslos gelingt.
Alles Wichtige auf einen Blick:
- Protokoll führen: Notiere alle wichtigen Details, Schäden und Mängel auf Deinem Übergabeprotokoll und vergewissere Dich, dass alle vereinbarten Ausstattungsgegenstände vorhanden sind.
- Unterlagen & Besonderheiten: Lass Dir von den Vorbesitzern alle wichtigen Dokumente aushändigen und Dich über Besonderheiten der Immobilie in Kenntnis setzen.
- Verträge organisieren: Melde nach der Übergabe Versicherungen und Versorgerverträge auf Dich um.
Nach spannenden Wochen der Immobiliensuche, nervenaufreibenden Finanzierungsgesprächen und Verhandlungen mit dem Verkäufer ist es nun so weit: Die Übergabe Deines neuen Eigenheims steht an. Allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten, denn die Übergabe stellt den letzten Moment dar, in dem Du als Käufer eventuelle Mängel oder Schäden reklamieren kannst. Zudem benötigst Du diverse Daten von dem vorherigen Besitzer, um ohne größere Umstände Versorger und Versicherungen wechseln zu können.
Mit unserer Checkliste für die Hausübergabe stellst Du sicher, dass Dir alle wichtigen Daten und Informationen vorliegen. Zusätzlich erhältst Du eine Vorlage für das Übergabeprotokoll sowie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für diesen wichtigen Tag. So bist Du auf der sicheren Seite und kannst auch den letzten Schritt erfolgreich abhaken.
Vorbereitung der Übergabe
Für den Tag der Übergabe kannst du einige einfache Vorkehrungen treffen. Vereinbare einen Übergabetermin mit dem Verkäufer und notiere Dir, für welche Türen oder Nebengebäude wie Garage, Schuppen etc. Du entsprechende Schlüssel benötigst. Lade Dir die Hausübergabe-Checkliste herunter und drucke Dir das Übergabeprotokoll aus. Hier kannst Du bereits alle bekannten Daten eintragen.
Am Tag der Hausübergabe
Während der gesamten Übergabe der Immobilie solltest Du alle wichtigen Zählerstände, Schäden oder Merkmale ins Übergabeprotokoll aufnehmen. Außerdem ist es sinnvoll, von allen Schäden und Mängeln Fotos zu machen, um diese im Nachhinein nachweisen zu können. Die wichtigsten Punkte, die sich auf jeden Fall im Protokoll wiederfinden müssen, sind:
- Schäden und Mängel
- Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Heizung)
- Anzahl und Art der Schlüssel
Vergiss am Ende nicht, Dir das Übergabeprotokoll von den Verkäufern unterschreiben zu lassen. Ein besonderes Augenmerk solltest Du zudem darauf legen, dass der Zustand und die Ausstattung der Immobilie mit der im Kaufvertrag vereinbarten Ausstattung übereinstimmen. Außerdem ist es sinnvoll, Verschleißteile wie Wasserhähne, Abflüsse oder Lichtschalter auf ihre Funktion zu überprüfen.
Lass Dir während der Hausübergabe die wichtigsten Dokumente der Immobilie aushändigen. Diese benötigst Du später für Umbauarbeiten oder Elektroinstallationen. Die wichtigsten Dokumente, die Dir der Verkäufer übergeben sollte, sind:
- Energieausweis
- Bedienungsanleitungen (für Elektrogeräte)
- Grundrisse
- Wartungsverträge
- Garantiebescheinigungen (für Elektrogeräte)
Im Protokoll vermerken: Alle Dokumente, die Du vom Verkäufer ausgehändigt bekommst, sollten zudem im Übergabeprotokoll vermerkt werden.
Nach der Hausübergabe: Mit der Checkliste nichts vergessen
Sobald die Hausübergabe stattgefunden hat, kannst Du in Deine eigenen vier Wände einziehen. Vergiss jedoch nicht, frühzeitig die Versorger für Strom, Gas und Wasser zu informieren, dass Du neuer Eigentümer der Immobilie bist. Außerdem sollte im Umzugstrubel nicht in Vergessenheit geraten, dass Du nach dem Einzug in die neue Immobilie zwei Wochen Zeit hast, um Dich beim zuständigen Bürgeramt umzumelden.
Neben den bürokratischen Herausforderungen nach der Hausübergabe solltest Du Dir ebenfalls Gedanken über den Versicherungsschutz Deiner neuen Immobilie machen. Prüfe, ob Du die Hausrat- oder Gebäudeversicherung von dem vorherigen Eigentümer übernehmen kannst oder ob es sinnvoll ist, eine neue abzuschließen.
Nach der Übergabe ist vor dem Umzug! Jetzt mit unserer Checkliste für den Umzug den nächsten Schritt stressfrei meiden.
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Langfristig planen
Bevor Du Deine Immobilie vermietest, lohnt es sich, die langfristige Perspektive zu klären. Ob als Kapitalanlage oder mit Blick auf spätere Eigennutzung oder Verkauf: Ziel ist, Entscheidungen so zu treffen, dass sie flexibel, wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich abgesichert sind.
Wichtige Aspekte dabei:
Finanzielle Planung - Mieteinnahmen realistisch kalkulieren, Rücklagen einplanen, Verwaltung überschaubar halten.
Rechtliche Sicherheit - Alle Vereinbarungen und Fristen transparent und korrekt regeln.
Vertragsgestaltung - Mietverträge so gestalten, dass sie Deinen Zielen entsprechen und Anpassungen bei Bedarf ermöglichen.
Marktorientierte Mietpreise - Faire, marktgerechte Mieten sichern Einnahmen und erleichtern spätere Entscheidungen.
Recht & Alltag zusammen denken
Damit die Vermietung gut läuft, müssen rechtliche Vorgaben und der Vermietungsalltag zusammenpassen. Das bedeutet: Mietvertrag, Nebenkosten-abrechnung und Instandhaltungsplan früh mit rechtlicher Unterstützung erstellen und klar dokumentieren.
Gleichzeitig lohnt es sich, die Abläufe im Alltag klar zu regeln: Wer kümmert sich um Anfragen, Reparaturen oder Wartungen? Klare Abläufe und transparente Kommunikation machen den Alltag planbar und sorgen dafür, dass alles reibungslos läuft.
Finanziell realistisch bleiben
Neben den Mieteinnahmen gehören Rücklagen für Instandhaltung, Leerstände und unerwartete Kosten zur Kalkulation. Nur mit einem klaren Zahlenbild lassen sich gute Entscheidungen treffen.
Kaufnebenkosten: einmalig
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
Finanzierungskosten: laufend
- Zinsen
- ggf. Bereitstellungszinsen
Betriebskosten: umlagefähig
- Heizkosten
- Warmwasser
- Kaltwasser
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Aufzug
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Gebäude-Sachversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Kabelanschluss / Gemeinschaftsantenne
Betriebskosten: nicht umlagefähig
- Reparaturen
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Bankgebühren
- Verwaltungskosten
- Rücklagenzuführung
- Kosten für Neuvermietung
Versicherungen: laufend, nicht umlagefähig
- Mietausfallversicherung
- Rechtsschutzversicherung für Vermieter:innen
Rücklagen
- Rücklagen für größere Sanierungen
- Leerstand oder ungeplante Ausgaben
Eine gute Grundlage für Deine Entscheidung bilden überprüfbare Informationen der potenziellen Mietpartei wie:
- eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
- ein Arbeitsvertrag und die drei letzten Einkommensnachweise
- eine aktuelle Schufa-Auskunft
Diese Unterlagen geben Dir Orientierung, ob die Miete langfristig machbar ist.
Beispiele für typische Aufgaben einer Hausverwaltung:
- Erstellung und Versand der Nebenkostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen, Wartung und Instandhaltung
- Verwaltung von Mietverträgen, Kautionen und Mieterakten
- Kommunikation mit Handwerker:innenBehörden, oder Dienstleistern
- Durchführung von regelmäßigen Wohnungsbegehungen und Kontrollen
- Unterstützung bei Mieterwechseln, z. B. Wohnungsübergaben und Abnahmen
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf höchstens so hoch sein, wie andere vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (Mietspiegel), gesetzlich geregelt durch §558 BGB.
Nach Modernisierung
Führst Du Modernisierungen durch (z. B. neue Heizung, Fenster, Dämmung), darf ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, §559 BGB.
Staffel- oder Indexmiete
Bei vertraglich vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete sind Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt.
Fristen beachten
Mieterhöhungen müssen in der Regel mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen (in einigen Regionen 15 % - örtliche Regelungen beachten).
Wann darf eine Abmahnung erfolgen?
Vertragsverletzungen
Wenn Mieter:innen wiederholt Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen, z. B. zahlungsrückstände, Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung oder Schäden an der Wohnung.
Vor Kündigung
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist eine Abmahnung häufig Voraussetzung, bevor eine fristgerechte Kündigung rechtlich wirksam werden kann.
Tipps:
Sachlich bleiben - Die Abmahnung soll informieren, nicht bestrafen.
Dokumentieren - Bewahre Kopien auf, um bei späteren Streitigkeiten abgesichert zu sein.
Zeitnah reagieren - Je schneller Du auf Verstöße reagierst, desto eher lassen sich Konflikte klären.
Wie muss eine Abmahnung zugestellt werden?
Schriftform empfohlen
Eine schriftliche Abmahnung ist rechtlich belastbarer und dokumentiert den Vorgang.
Zustellung
Am besten persönlich gegen Unterschrift oder per Einschreiben, damit Du nachweisen kannst, dass die Abmahnung zugestellt wurde.
Inhalt
- Konkrete Beschreibung des Verstoßes
- Bezug auf die entsprechende Vertrags- oder Rechtsgrundlage
- Aufforderung, das Verhalten künftig zu ändern
- Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung
Wann darf ich kündigen?
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer, §573c BGB:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate
- 5-8 Jahre → 6 Monate
- über 8 Jahre → 9 Monate
Welche Gründe sind zulässig?
Zulässige Kündigungsgründe, §573 BGB
- Eigenbedarf
- Dauerhafte Vertragsverletzungen (z. B. wiederholte Mietrückstände)
- Wirtschaftliche oder betriebliche Notwendigkeit
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Außerordentliche (fristlose) Kündigung, §543 BGB
Nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, z. B. erhebliche Zahlungsverzüge oder starke Störungen.
Welche Form ist zu beachten?
Schriftform Pflicht
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.
Zustellung
- Persönlich mit Unterschrift der Mieter:in oder
- Per Einschreiben mit Rückschein
Zugestellt gilt die Kündigung
Sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass er die Möglichkeit hat, sie zur Kenntnis zu nehmen (z. B. beim Einwurf in den Briefkasten oder persönliche Übergabe).
Was ist zu dokumentieren?
Alle Schritte, Termine und Zustellungen
Die sollten sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Kommunikation, Reagieren und Absprachen
Klare Kommunikation, zeitnahes Reagieren auf Probleme und transparente Absprachen helfen oft, Kündigungen zu vermeiden. Ein offenes Mietverhältnis kann viele Konflikte schon im Vorfeld lösen.
