Gebäudeenergiegesetz (GEG) Zusammenfassung: Das gilt 2026

Alles Wichtige auf einen Blick:

• Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eine der wichtigsten gesetzlichen Vorgaben für Hauskäufer und Hausbesitzer.
• Es bestimmt die Minimalanforderungen an die energetische Effizienz einer Immobilie und gibt Rahmenbedingungen für Neubauten und die Sanierung von Bestandsgebäuden vor.
• Vorgaben macht das Gesetz insbesondere für Heizungs- und Klimatechnik sowie Wärmedämmung:
  • Die Heizungs- und Klimatechnik soll auf erneuerbare Energien ausgerichtet werden.
  • Dank verbesserter Wärmedämmung soll ein sparsamer Einsatz von Energie ermöglicht werden.

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Zusammenfassung – Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll den Energieverbrauch von Immobilien in Deutschland senken und die Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden fördern. Zudem ist vorgeschrieben, wie Energieausweise die Effizienz einer Immobilie bewerten und wie der Energiebedarf einer Immobilie ermittelt wird. Im November 2020 löste das GEG die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab und fasst nun alle bautechnischen Vorgaben einheitlich zusammen.

Im Jahr 2024 wurde das GEG durch das sog. Heizungsgesetz verschärft, welches in 2026 durch die Regierung weiter angepasst werden soll.

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Wen betrifft das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das GEG betrifft alle Personen, die in Deutschland Immobilien bauen, besitzen oder kaufen möchten.

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Eigentümer von Bestandsgebäuden:

• Vor dem Kauf sollte die Energiebilanz der Immobilie geprüft werden.
• Bei Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, kann innerhalb von zwei Jahren nach Kauf ein Austausch erforderlich werden, abhängig von der kommunalen Wärmeplanung.
• Fördermöglichkeiten für Heizungsmodernisierung oder Dämmmaßnahmen können die Kosten reduzieren.

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Käufer von Bestandsgebäuden:

• Neubauten müssen die Energieeffizienzstandards des GEG erfüllen, insbesondere den Einsatz von erneuerbaren Energien für Heizungssysteme.
• Die Mindestvorgabe: 65 % der Heizenergie müssen aus erneuerbaren Quellen stammen.
• Auch für Neubauten spielt die kommunale Wärmeplanung eine Rolle, um lokale Vorgaben zur Energieversorgung einzuhalten.

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Käufer von Neubauten:

• Bestehende Öl- oder Gasheizungen müssen nur dann ausgetauscht werden, wenn sie defekt sind oder die kommunale Wärmeplanung einen Austausch vorsieht.
• Ab Mitte 2026 gilt die Pflicht in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern; für alle anderen Kommunen ab Mitte 2028.
• Der Einbau klimafreundlicher Heizsysteme, etwa Wärmepumpen, wird durch staatliche Förderungen mit bis zu 70 % Zuschuss für Haushalte mit geringem Einkommen gefördert.
• Funktionierende Heizungen können weiterhin betrieben werden, ein sofortiger Austausch ist also nicht zwingend erforderlich

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Das Gebäudeenergiegesetz: Anforderungen für Bestandsgebäude

Zunächst verpflichtet das GEG selbst auch 2026 nicht zum sofortigen Einbau einer umweltfreundlichen Heizung oder zur Durchführung von Dämmungsmaßnahmen. Die Pflichten hängen von der kommunalen Wärmeplanung ab:

• In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern tritt die Pflicht voraussichtlich ab Mitte 2026 in Kraft.
• In allen anderen Kommunen gilt die Pflicht ab Mitte 2028.
• Funktionierende Heizungen können weiter betrieben werden; ein sofortiger Austausch ist nicht zwingend erforderlich.
• Bei der Nachrüstung oder beim Austausch alter Heizungen können Hausbesitzer staatliche Förderungen in Anspruch nehmen – sozial gestaffelt bis zu 70 % Zuschuss bei geringem Einkommen.

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Folgende Anforderungen stellt das GEG an Bestandsgebäude:

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Austausch der Heizung:

• Heizungssysteme, die älter als 30 Jahre sind, müssen in der Regel ausgetauscht werden.
• Neu verbaute Heizungssysteme müssen mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
• Der Einbau von Öl- oder Gasheizungen wird künftig in vielen Regionen durch die kommunale Wärmeplanung eingeschränkt oder untersagt.

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Dämmung des Dachs:

• Entweder das Dach oder die oberste Geschossdecke müssen nachträglich gedämmt werden.

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Dämmung von Heizungsrohren:

• Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen umfassend isoliert werden.

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Hinweis für Käufer:

• Wird die Immobilie verkauft, müssen die neuen Eigentümer die Vorgaben des GEG innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

Mit diesen Regelungen stellt das GEG sicher, dass Bestandsgebäude schrittweise energieeffizienter werden, während Hausbesitzer gleichzeitig von Förderungen profitieren und funktionierende Heizungen nicht sofort ersetzen müssen.

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Sanierung von Bestandsgebäuden: Das besagt das GEG

Soll an einem Bestandsgebäude eine Sanierung durchgeführt werden, müssen die Anforderungen des GEG ebenfalls erfüllt werden. Wird das gesamte Gebäude umfassend energetisch saniert, sind die Anforderungen ähnlich wie die der Neubauten. Die Immobilie darf nach Fertigstellung der Sanierung maximal 40 % mehr Energie verbrauchen als ein durch das GEG festgelegtes Referenzgebäude.

Diese Vorgabe gilt nur bei einer vollständigen Sanierung. Bei einzeln durchgeführten Sanierungsmaßnahmen regelt das GEG, dass sich die Energieeffizienz durch die Durchführung von Einzelmaßnahmen nicht verschlechtern darf. Des Weiteren findet das GEG keine Anwendung, wenn weniger als 10 % eines Bauteils der Immobilie erneuert werden.

Bei größeren Sanierungsmaßnahmen an einem Bauteil muss im Anschluss der vorgeschriebene maximale Wärmedurchgangskoeffizient eingehalten werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient oder U‑Wert beschreibt, wie viel Wärme pro Quadratmeter in einer bestimmten Zeit verloren geht. Bei der Sanierung der Außenwände oder des Dachs muss ein U‑Wert von 0,24 eingehalten werden, bei einer Sanierung der Fenster ein Wert von maximal 1,3. Der U‑Wert der Immobilie kann im Rahmen einer Energieberatung von einem Experten ermittelt werden.

Außerdem schreibt das GEG die Ausstellung eines Energieausweises vor, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Der Energieausweis wird von einem Energieberater ausgestellt und beziffert den energetischen Zustand einer Immobilie. Besonders beim Verkauf hat der Energieausweis einen starken Einfluss auf den Wert der Immobilie.

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Das Gebäudeenergiegesetz: Anforderungen für Neubauten

Die strengsten Anforderungen hat das Gebäudeenergiegesetz an Neubauten. Hier muss der Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 erreicht werden. Das bedeutet, dass maximal 55 % der Energie verbraucht werden dürfen, die ein ähnliches, im GEG genanntes Referenzgebäude benötigen würde. Das Heizsystem muss mindestens zu 65 % durch erneuerbare Energien betrieben werden. Zudem dürfen die verwendeten Bauteile die vorgeschriebenen U-Werte des GEG nicht überschreiten.

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Was das Gebäudeenergiegesetz 2026 für Hauskäufer bedeutet

Damit Du beim Hauskauf nicht mit unvorhergesehenen Kosten konfrontiert wirst, solltest Du bereits vor der Besichtigung die geltenden Regelungen des GEG für die gewünschte Immobilie prüfen. 

• Energieausweis prüfen: Der Energieausweis enthält alle wichtigen energetischen Daten der Immobilie: Die Energieeffizienzklasse, das Baujahr der Heizung, den Energiebedarf und die von der Heizung genutzte Energiequelle. Lies alle Daten aus dem Energieausweis ab und prüfe, ob Du von den Regelungen des GEG direkt betroffen bist.
• Austauschpflicht der Heizung beachten: Heizungen älter als 30 Jahre können abhängig von der kommunalen Wärmeplanung innerhalb von 2 Jahren nach Kauf ersetzt werden müssen. Pflicht ab Mitte 2026 in Städten >100.000 Einwohner, ab Mitte 2028 in allen anderen Kommunen. Förderungen bis zu 70 % möglich.
• Sanierungsmaßnahmen planen: Wenn Du die Immobilie in einem sanierungsbedürftigen Zustand erwerben möchtest, solltest Du die Regelungen des GEG für Sanierungen beachten. Die Beachtung dieser Regelungen kann eventuell zu Mehrkosten führen, die Du in Dein Budget einplanen solltest.
• Fördermöglichkeiten prüfen: Viele Förderungen sind an den energetischen Zustand einer Immobilie geknüpft. Prüfe, ob Du für den Austausch der Heizung oder für die nachträgliche Dämmung der Gebäudehülle staatliche Förderungen oder Zuschüsse in Anspruch nehmen kannst.