Finanzierung

Jahressperrfrist

Was Du als Vermieter beim Kauf von Immobilien wissen musst - Welche Vorschriften zu Mieterhöhungen gibt es?

Was ist die Jahressperrfrist?

Die Jahressperrfrist bezeichnet den Zeitraum nach dem Erwerb einer Immobilie, in dem die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zulässig ist. Durch die Jahressperrfrist sollen Mieter beim Verkauf der gemieteten Wohnung vor einer sofortigen Kündigung wegen Eigenbedarfs geschützt werden. Die Jahressperrfrist tritt dann in Kraft, wenn eine Mietwohnung nach dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt und vom Käufer bezogen werden soll. Ausnahmen von der Jahressperrfrist sind nur in sehr seltenen Fällen möglich, wie etwa wenn der Käufer glaubhaft machen kann, dass die Wohnung unbedingt zur Selbstnutzung benötigt wird.

Je nach Region variiert die Länge der Jahressperrfrist. Üblich sind hier Fristen von drei Jahren, wobei in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt auch Fristen von bis zu 10 Jahren festgesetzt werden können. Beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Käufer immer mit zusätzlichen Kosten planen, die durch die anhaltende Vermietung der gekauften Wohnung anfallen.

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Zinsbindung

Kreditsumme

300.000 €

Laufzeit

30 Jahre

5 Jahre

10 Jahre

15 Jahre

20 Jahre

Sollzinsbindung

5 Jahre

10 Jahre

15 Jahre

20 Jahre

Zinssatz

3,42 %

3,27 %

3,38 %

3,5 %

gezahlte Zinsen (nach 5 Jahren)

48.746,18 €

46.549,91 €

48.160,09 €

49.919,26 €

Tilgungsplan

Laufzeit

30 Jahre

Zinssatz

4,0 %

Darlehensbetrag

300.000 €

Jahr

Ratenhöhe (€)

Zinsanteil (€)

Tilgungsanteil (€)

Restschuld (€)

17.186,95

11.903,84

5.281,11

294.716,89

17.186,95

11.688,60

5.498,35

289.218,54

17.186,95

11.464,59

5.722,36

283.496,18

17.186,95

11.231,45

5.955,50

277.540,68

17.186,95

10.988,81

6.198,14

271.342,54

Vorfaelligkeitsentschaedigung

Restschuld

50.000 €

Zinssatz

4,0 %

Restlaufzeit

5 Jahre

Vorzeitige Rückzahlung

Vorfälligkeitsentschädigung

-500 €

gesparte Zinsen

+5.249,57 €

Kostenersparnis

4.749,57 €

Sondertilgung

monatliche Rate

1.500 €

Zinssatz

4,0 %

Darlehensbetrag

300,000 €

Jährliche Sondertilgung

Zinszahlungen gesamt

Tilgungsdauer

0 €

195.199,32 €

27,51 Jahre

3.000 € (1 %)

147.392,36 €

21,3 Jahre

6.000 € (2 %)

119.308,40 €

17,47 Jahre

15.000 € (5 %)

77.400,51 €

11,44 Jahre

30.000 € (10 %)

50.299,53 €

7,3 Jahre

Sollzinsbindung

Darlehenssumme

300.000 €

Tilgung

2 %

Sollzinsbindung

Sollzinssatz

Monatliche Rate

Restschuld

10 Jahre

ca. 3,5 %

1.375,00 €

228.283,74 €

15 Jahre

ca. 3,65 %

1.412,50 €

180.412,73 €

20 Jahre

ca. 3,8 %

1.450,00 €

120.667,35 €

Restschuldversicherung

Vorteile

Nachteile

Übernahme der Raten bei Arbeitsunfähigkeit oder unverschuldeter Arbeitslosigkeit

Hohe zusätzliche Kosten für Kreditnehmer

Finanzielle Sicherheit im Todesfall

Oftmals durch bestehende Lebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherungen unnötig

Entlastung von Angehörigen bei einem Schicksalsschlag

Hohe Provisionen für die Banken, oft keine neutrale Beratung

Versicherungsgesellschaft kann durch Ausschlussklauseln oftmals die Zahlung verweigern

Optionskauf

Vorteile

Nachteile

kein Eigenkapital zu Beginn der Mietphase notwendig

höhere Belastung als bei regulärem Mietverhältnis

Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis

Kaufpreis bleibt fixiert, auch wenn Immobilienpreise sinken

fixierter Kaufpreis schützt vor Preisschwankungen während der Mietphase

Laufzeit

Effektiver Jahreszins

5 Jahre | 3,48 %

3,48 %

10 Jahre

3,56 %

15 Jahre

3,67 %

20 Jahre

3,83 %

30 Jahre

3,86 %

Jahresheizwaermebedarf

Jahresheizwärmebedarf

Ungefähre jährliche Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche

unter 30 kWh/(m²a)

etwa 3 €

30 bis unter 50 kWh/(m²a)

7 €

Berlin50 bis unter 75 kWh/(m²a)

12 €

75 bis unter 100 kWh/(m²a)

16 €

100 bis unter 130 kWh/(m²a)

21 €

130 bis unter 160 kWh/(m²a)

27 €

160 bis unter 200 kWh/(m²a)

34 €

200 bis unter 250 kWh/(m²a)

42 €

über 250 kWh/(m²a)

50 € und mehr

Innenprovision

Vorteile

Nachteile

keine Maklerkosten für Käufer

hohe Kosten für Verkäufer

durch niedrige Kaufnebenkosten wird weniger Eigenkapital benötigt

Maklerkosten werden von Verkäufern oft in den Kaufpreis miteingepreist

schnelle Verkäufe durch Attraktivität für Käufer

Makler richten Fokus stärker auf den Verkäufer

Immobilienmakler

Vorteile

Nachteile

Hervorragende Marktkenntnis

Hohe Maklerprovision

Zeitersparnis durch Übernahme bürokratischer Aufgaben

Abhängigkeit von der Arbeit des Maklers

Professionelle Verhandlung mit Vertragsparteien

Qualitätsunterschiede zwischen verschiedenen Maklern

Großes lokales Netzwerk

Grunderwerbsteuer

Bundesland

Grunderwerbsteuer‑Satz (2025)

Baden‑Württemberg

5,0 %

Bayern

3,5 %

Berlin

6,0 %

Brandenburg

6,5 %

Bremen

5,5 %

Hamburg

5,5 %

Hessen

6,0 %

Mecklenburg‑
Vorpommern

6,0 %

Niedersachsen

5,0 %

Nordrhein‑Westfalen

6,5 %

Rheinland‑Pfalz

5,0 %

Saarland

6,5 %

Sachsen

5,5 %

Sachsen‑Anhalt

5,0 %

Schleswig‑Holstein

6,5 %

Thüringen

5,0 %

Forward-Darlehen

Darlehenssumme zu Beginn
des Forward-Darlehens

300.000 €

Tilgung

2 %

Laufzeit

10 Jahre

Forward-Darlehen 2022

Anschlussfinanzierung 2024

Sollzinssatz

ca. 2,9 %

3,8 %

Monatliche Rate

1.225,00 €

1.450,00 €

Restschuld

230.491,03 €

227.146,28 €

Zinskosten

77.491,03 €

101.146,28 €

Erbpacht

Vorteile

Nachteile

keine Finanzierung des Grundstücks nötig

Erbbauzinsen können während der Laufzeit steigen

mehr Eigenkapital für den Hauskauf übrig

keine Beteiligung an Wertentwicklung des Grundstücks

langfristige Nutzung vertraglich gesichert

weniger Interessenten beim Verkauf der Immobilie

Zahlung des Erbbauzinses, selbst wenn die Immobilie selbst abbezahlt ist

Energieausweis

Energie-
effizienzklasse

Energiebedarf- oder verbrauch

Ungefähre jährliche Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche

A+

unter 30 kWh/(m²a)

etwas 3 €

30 bis unter 50 kWh/(m²a)

7 €

50 bis unter 75 kWh/(m²a)

12 €

75 bis unter 100 kWh/(m²a)

16 €

100 bis unter 130 kWh/(m²a)

21 €

130 bis unter 160 kWh/(m²a)

27 €

160 bis unter 200 kWh/(m²a)

34 €

200 bis unter 250 kWh/(m²a)

42 €

über 250 kWh/(m²a)

50 € und mehr

Effektiver Jahreszins

Darlehensbetrag

300.000 €

Laufzeit

30 Jahre

Sollzins

4 %

Veräuferanteil (3,57 %)

14.994 €

Nebenkosten pro Jahr

900 €

Effektiver Zinssatz

4,3 %

Courtage

Erzielter Kaufpreis

420.000 €

Maklercourtage (7,14 %)

29.988 €

Käuferanteil (3,57 %)

14.994 €

Veräuferanteil (3,57 %)

14.994 €

Biomasseheizung

Vorteile

Nachteile

CO2-neutral

Hoher Platzbedarf

Unabhängigkeit von Preisschwankungen auf dem internationalen Markt mit fossilen Brennstoffen

Kostenintensive Anschaffung

Hoher Wartungsbedarf

Annuitätendarlehen

Vorteile

Nachteile

Hohe Planungssicherheit

Zinshöhe nach Ende der Zinsbindungsfrist unsicher

Konstanter Kreditraten

Potenzielle Entschädigungszahlungen bei vorzeitiger Rückzahlung

Möglichkeit zur frühzeitigen Planung der Anschlussfinanzierung

Vereinbarung von Sondertilgungen ist herausfordernd gewiesen

Amortisationszeit

Wärmepumpe

Gasheizung

Anschaffungskosten

30.000 €

12.000 €

Anschaffungskosten
abzüglich Förderung

19.500 €

Heizkosten (jährlich)

ca. 1.500 €

ca. 2.500 €

Wartungskosten (jährlich)

ca. 150 €

ca. 350 €

Betriebskosten (gesamt)

ca. 1.650 €

ca. 2.850 €

Gesamtinvestment

19.500 €

Jährliche Ersparnis

1.200 €

Amortisationszeit

16,25 Jahre