Auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist die Baufinanzierung einer der Schritte, die für Hauskäufer:innen oftmals eine große Herausforderung darstellen. Die Wahl der richtigen Baufinanzierung stellt Immobilieninteressent:innen vor viele wichtige Fragen: Wie funktioniert eine Baufinanzierung und welche besonderen Arten der Baufinanzierung gibt es? Wie sieht der Weg zur perfekten Baufinanzierung aus und welche staatlichen Förderungen kann man in Anspruch nehmen, um die Kosten der Finanzierung zu senken? Die Antworten auf all diese Fragen findest Du hier.
Baufinanzierungen sind eine besondere Art von Krediten, die Hauskäufer:innen von Banken zum Erwerb einer Immobilie gewährt werden. Im Vergleich zu Verbraucherkrediten, die zum Beispiel zum Kauf eines Autos genutzt werden, sind die Kreditsummen bei einer Baufinanzierung deutlich höher. Im Gegenzug verlangen Banken eine höhere Sicherheit von den Kreditnehmer:innen, die durch eine Grundschuldeintragung im Grundbuch gewährleistet wird.
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Das sind die wichtigsten Begriffe, die Du für Deine Baufinanzierung kennen solltest:
Der Betrag, den die Bank an den:die Kreditnehmer:in auszahlt, ist die Darlehenssumme. Je nach Bonität, dem Wert der zu kaufenden Immobilie, dem Eigenkapital und bestehenden Krediten variiert die maximal mögliche Höhe der Darlehenssumme.
Ein wichtiger Bestandteil jeder Baufinanzierung ist das eingebrachte Eigenkapital. Empfohlen wird meistens ein Eigenkapitalanteil von über 20 %, da so niedrigere Zinssätze und günstigere Darlehenskonditionen möglich werden. Allerdings sind in manchen Fällen auch Finanzierungen mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich, aber dann mit höheren Zinsen verbunden.
Im Gegensatz zum Sollzins bezeichnet der effektive Jahreszins die exakte Höhe der Abgaben, die Kreditnehmer:innen jährlich zusätzlich zur Tilgung der Immobilie zahlen müssen.
Die eigentliche Rückzahlung des Kreditbetrags passiert über die monatliche Tilgung. Neben den monatlich gezahlten Zinsen bestimmt der Prozentsatz der Tilgung die Höhe der monatlichen Rate an die Bank.
Die Länge der Rückzahlung bei einer Baufinanzierung wird durch die Laufzeit festgelegt. Je nach Höhe des Darlehens und dem festgelegten Prozentsatz der Tilgung schwankt die übliche Laufzeit für eine Baufinanzierung zwischen 15 und 30 Jahren.
Der Zeitraum, über den der Zinssatz festgeschrieben wird, wird Zinsbindung genannt. Nach Ablauf der Zinsbindung haben Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, die Restschuld im Ganzen zurückzuzahlen, oder eine Anschlussfinanzierung zu beantragen.
Bei der Wahl der richtigen Baufinanzierung müssen Käufer:innen auf viele verschiedene Faktoren achten, um die eigenen Bedürfnisse möglichst gut zu erfüllen. Neben der klassischen Baufinanzierung gibt es auch weniger gängige Modelle, die für einige Baufinanzierungen erhebliche Vorteile bringen können. Das sind die Wichtigsten:
Die am weitesten verbreitete Art der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Dadurch können Kreditnehmer:innen immer mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate planen, was viel Sicherheit in die finanzielle Situation der Hauskäufer:innen bringt. Bei einem Annuitätendarlehen werden die Zinsen üblicherweise über 10 bis 15 Jahre festgeschrieben, während die Laufzeit des Darlehens meist deutlich länger ist, wodurch eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Hier vereinbaren Kreditnehmer:innen für die verbleibende Restschuld eine neue Zinsbindung bis zur endgültigen Rückzahlung des Darlehensbetrages.
Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen werden die Zinsen bei einem Volltilgerdarlehen für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. So wird die gesamte Darlehenssumme bis zum Ende der Zinsbindung getilgt, was sich besonders für Hauskäufer:innen eignet, die ihren Immobilienkredit schnell zurückzahlen möchten. Bei Volltilgerdarlehen werden darüber hinaus oftmals günstigere Zinsen angeboten als bei herkömmlichen Annuitätendarlehen.
Die günstigste Option für viele Hauskäufer:innen ist ein Kombikredit. Hier werden verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten kombiniert, um möglichst niedrige Darlehenskosten zu realisieren. Eine häufige Form der Kombikredite ist die Kombination aus einer staatlichen Förderung, die aufgrund der begrenzten Darlehenssumme meist nur einen Teil der benötigten Kredithöhe decken kann, und einem Annuitätendarlehen. Ebenfalls oft genutzt wird die Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Annuitätendarlehen. Hier wird das in der Ansparphase gesparte Eigenkapital zusammen mit dem Bauspardarlehen als Bestandteil der Finanzierung genutzt.
Eine selten genutzte Art der Baufinanzierung sind variable Darlehen. Hier werden die Zinsen nicht festgeschrieben, sondern immer dem aktuellen Marktzins angepasst. Sollten die Zinsen in Zukunft sinken, ist diese Art der Baufinanzierung für Kreditnehmer:innen sehr günstig, bei steigenden Zinsen können die Kosten für den Kredit allerdings schnell unerwartet steigen. Für Hauskäufer:innen, die großen Wert auf Planungssicherheit in der Zukunft legen, ist diese Kreditform daher ungeeignet.
Wie kommst Du zu der perfekten Baufinanzierung für Deine Bedürfnisse und was musst Du dabei beachten? Das sind die wichtigsten Schritte auf dem Weg in die eigenen vier Wände:
Schon vor der Suche nach einer Immobilie oder der passenden Baufinanzierung sollten Käufer:innen sich Gedanken über das mögliche Kaufbudget machen. Hierzu gehören die genaue Berechnung der monatlichen Ausgaben und Einnahmen, die Kalkulation des Eigenkapitals, das aufgebracht werden kann und die Einplanung der Kaufnebenkosten wie den Notarkosten und der Grunderwerbsteuer.
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Einer der häufigsten Fehler, die Hauskäufer:innen bei der Baufinanzierung machen, ist es, keine Kredite zu vergleichen. Die Faustregel besagt, dass man sich vor dem Abschluss einer Finanzierung mindestens drei verschiedene Kreditangebote einholen sollte. In vielen Fällen ist das erste Angebot, dass man sich einholt, nicht das Günstigste, wodurch sich durch einen Kreditvergleich über die lange Laufzeit einer Baufinanzierung viel Geld bei den Zinsen sparen lässt.
Nach dem Vergleich verschiedener Kredite ist es Zeit, sich bei der günstigsten Bank eine Finanzierungszusage einzuholen. Diese braucht man, damit der:die Verkäufer:in vor der Festlegung des Kaufvertrages die Sicherheit hat, dass man die Immobilie überhaupt bezahlen kann. Für eine Finanzierungszusage benötigt die Bank diverse Dokumente, die die Bonität des:der Käufer:ins bestätigen. Dazu gehören der Einkommensnachweis, eine SCHUFA-Auskunft und Belege über bestehende Kredite oder zusätzliche Einkünfte.
Nachdem der Kaufvertrag zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen vorbereitet wurde und ein Termin zur Vertragsunterschrift bei einer:einem Notar:in feststeht, kann der Finanzierungsabschluss bei der Bank stattfinden. Hierbei wird der Auszahlungsprozess final geklärt und die Finanzierungsvertrag unterschrieben.
Jetzt steht der eigenen Immobilie nichts mehr im Weg - Die Baufinanzierung ist abgeschlossen und nach der Unterschrift bei einer:einem Notar ist der Kaufvertrag besiegelt und das Haus gehört offiziell dem:der Käufer:in.
Eine der einfachsten Möglichkeiten, um bares Geld bei der Baufinanzierung zu sparen, ist die Nutzung von staatlichen Förderprogrammen. Diese Förderungen sollen Anreize schaffen, klimafreundliches und selbst genutztes Wohneigentum zu schaffen und bietet hierfür neben sehr niedrigen, subventionierten Zinsen erstklassige Darlehensbedingungen. Jedoch müssen bei vielen Förderprogrammen gewisse Einkommensgrenzen eingehalten oder andere Voraussetzungen erfüllt werden. Welche Förderungen sich am Meisten lohnen und welche Anforderungen dafür erfüllt werden müssen, liest Du hier:
Die am meisten genutzten Förderprogramme für den Erwerb oder den Neubau einer Immobilie stellt die KfW zur Verfügung. Besonders für klimafreundliche Bestandsimmobilien und Neubauten bietet die KfW attraktive Darlehen. Darüber hinaus fördert die KfW insbesondere Familien und Alleinerziehende, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. So will die KfW den Erwerb von Wohneigentum zur Eigennutzung fördern.
Welche Förderprogramme der KfW für Dich in Frage kommen könnten und was Du bei KfW-Krediten beachten musst, liest Du hier.
Neben den bundesweiten Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bieten auch die einzelnen Bundesländer zinsgünstige, geförderte Darlehen für Hauskäufer:innen an. Für Immobilieninteressent:innen sind diese Kredite in vielen Fällen die zinsgünstigste Option. In manchen Bundesländern bieten die landeseigenen Förderbanken Zinssätze zwischen 0,5 % und 1 % pro Jahr an, was eine massive Kostensenkung im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen darstellt.
Welche Kredite es in Deinem Bundesland gibt, wer für diese berechtigt ist und was Du bei der Beantragung beachten musst, liest Du hier.
Das Wichtigste bei Deiner Baufinanzierung - kompetente Beratung! Egal ob Du das erste Mal eine Immobilie kaufst oder schon mehrere besitzt, mit den richtigen Partnern an Deiner Seite wird die Baufinanzierung ein Erfolg.
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