Immobilienkauf Schritt-für-Schritt-Anleitung

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben und erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Von der ersten Recherche bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt es viele Schritte, die durchdacht und organisiert angegangen werden müssen. Dieser Leitfaden bietet Dir eine umfassende Checkliste für jeden Schritt des Hauskaufs – von der Vorbereitung und Suche über die Besichtigung und Finanzierung bis hin zum eigentlichen Kauf und der Absicherung. Mit diesen klaren Anleitungen und wertvollen Tipps bist Du bestens gerüstet, um den Traum von Deinem Eigenheim in die Realität umzusetzen. Begleite uns durch diesen Prozess und stelle sicher, dass Du auf alles vorbereitet bist, was auf dem Weg zu Deinem neuen Zuhause wichtig ist.

Schritt 1: Vorbereitung und Recherche

In dieser Anfangsphase solltest Du:

• Die Suche, Finanzierung und den Kaufprozess sorgfältig planen.
• Dein Netzwerk nutzen und Freunde sowie Bekannte über Deine Suche informieren.
• Die gewünschte Wohngegend erkunden, um herauszufinden:
  • Gibt es Schulen, Freizeiteinrichtungen und Geschäfte in der Nähe?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung? Sind öffentliche Verkehrsmittel leicht erreichbar?
  • Passt die Atmosphäre der Nachbarschaft zu Dir?
• Aushänge in Supermärkten beachten.
• Eigene Inserate aufgeben.
• Die Immobilienrubriken der lokalen Zeitungen durchsehen.
• Online-Immobilienportale besuchen und Suchagenten einrichten.
• Einen Finanzierungsplan erstellen:
  • Wie hoch darf der Preis des Eigenheims einschließlich aller Nebenkosten sein?
  • Welche Art von Immobilie bevorzugst Du?some text
    • Eigentumswohnung oder Haus
    • Bestandsimmobilie oder Neubau
    • Fertig- oder Massivbau
    • Erbpacht: Beachte Einschränkungen und Folgekosten (Verträge laufen aus, jährliche Pachtgebühr)
• Unterstützung durch Experten für Baufinanzierungen einholen, beispielsweise bei effi.

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Schritt 2: Besichtigung der Immobilie

Zum Termin mitbringen:

• Kamera, um Fotos zu machen (praktisch, falls Dein Partner nicht dabei sein kann oder um Mängel festzuhalten).
• Maßband und Kompass, um die Räume auszumessen und die Ausrichtung des Hauses und Gartens zu prüfen.
• Notizbuch und Stift, um Fragen an Makler und Eigentümer zu notieren.
• Diese Checkliste:

Vor Ort überprüfen:

• Elektrische Anschlüsse: Sind genügend Steckdosen vorhanden?
• Keller:
  • Ist Feuchtigkeit erkennbar? Sind die Kellerräume gut belüftet?
  • Gibt es ausreichend Stauraum? Sind Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner vorhanden?
• Heizung:
  • Alter und Zustand der Anlage? Wurden Wartungen regelmäßig durchgeführt?
• Dach:
  • Wie alt ist es? In welchem Zustand befindet es sich?
• Dämmung:
  • Wie ist das Haus gedämmt? Welche Energiewerte hat es?
• Wasserversorgung:
  • Wie wird Warmwasser aufbereitet? Funktionieren alle Wasserhähne? Sind alle Boiler und Heizkessel in Ordnung? Stimmt der Wasserdruck im gesamten Haus?
• Strom:
  • Funktioniert die Stromversorgung im gesamten Haus? Wie alt sind die Leitungen und in welchem Zustand befinden sie sich?
• Fenster:
  • Welche Verglasung ist vorhanden? Wie alt sind die Fenster? In welchem Zustand sind die Rahmen? Schließen sie gut?
• Fassade:
  • Welchen Eindruck macht sie? Sind erkennbare Mängel vorhanden?
• Fußböden:
  • Welche Arten von Fußböden sind im Haus vorhanden? Gibt es erkennbare Mängel? Wie ist die Trittschalldämmung?
• Raumaufteilung:
  • Sind die Räume sinnvoll angeordnet? Gibt es genügend Stellflächen oder versperren Dachschrägen den Weg? Sind viele Durchgangszimmer vorhanden?
• Bad:
  • Hat das Bad ein Fenster? Lässt es sich gut lüften? Ist die Einrichtung in gutem Zustand oder renovierungsbedürftig?
• Stauraum:
  • Ist im gesamten Haus genügend Stauraum vorhanden?
• Dachboden:
  • Ist der Dachboden als Stauraum nutzbar? Ist er gut erreichbar?

Überprüfen, ob diese Angaben im Exposé enthalten sind:

• Baujahr des Objekts
• Größe der Wohnfläche
• Größe der Nutzfläche
• Grundriss
• Grundbuchauszug
• Teilungserklärungen (falls vorhanden)
• Energieausweis
• Beschreibung der Einbauten, die mitverkauft werden sollen (z.B. Einbauküche, Garage, Kamin, Markisen)

Zusätzlich prüfen:

• Beim Bauamt Baupläne einsehen: Welche Neubauten oder Straßensanierungen sind geplant und könnten Kosten verursachen?
• Beim Bauamt Baulastenverzeichnis einsehen: Gibt es z.B. Überwegungsrechte?

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Schritt 3: Die Finanzierung

Wichtige Punkte in dieser Phase:

• Einen Finanzierungsplan aufstellen:
  • Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen
  • Den Haushaltsplan von einem Experten prüfen lassen
  • Sicherstellen, dass der finanzielle Spielraum korrekt eingeschätzt wurde
• Gesamtkosten berechnen:
  • Einmalige Kosten: Kaufkosten, Nebenkosten, Maklergebühren
  • Laufende monatliche Kosten: Kreditrate, Betriebskosten, Versicherungen
  • Sonstige Kosten: Umzug, Modernisierungen, Reparaturen und Renovierungsarbeiten vor dem Einzug
• Festlegen, wie hoch die Darlehenssumme sein darf
• Mehrere Finanzierungsangebote vergleichen:
  • Baufinanzierungs-Vergleiche im Internet nutzen
  • Beratungstermin bei Dr. Klein vereinbaren: Vergleich von über 200 Bankpartnern in einem Schritt
  • Effektivzins und Kreditnebenkosten berücksichtigen
  • Das beste Angebot mit gutem Zinssatz und passenden Sonderoptionen wählen
• Verschiedene Darlehensformen prüfen und Informationen einholen
• Finanzierung konfigurieren:
  • Eigenkapital einbeziehen: mindestens die Nebenkosten, optimal 20 Prozent des Kaufpreises
  • Bestehende Bauspar- und Riester-Verträge prüfen und einbeziehen
  • Monatliche Belastung festlegen: Kompromiss zwischen hohem Tilgungssatz und machbarer Monatsrate
  • Zinsentwicklung beobachten:
    • Bei niedrigen Zinsen lange Zinsbindungen wählen
    • Bei hohen Zinsen kurze Zinsbindungen wählen
  • Sondertilgungsoptionen prüfen
  • Fördermöglichkeiten nutzen: KfW-Programme und staatliche Fördermaßnahmen
  • Ziel: Zur Rente schuldenfrei sein

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Schritt 4: Der Kauf

Vor dem Kauf:

• Gemeinde und Grundbuchamt: Einsicht ins Grundbuch nehmen und auf Vorlasten prüfen
• Bauamt: Baupläne und Baulastenverzeichnis einsehen
• Den Kaufpreis verhandeln, aber mit Fingerspitzengefühl

Zum Notartermin:

• Vertrag in Ruhe prüfen (mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen)
• Notartermin realistisch setzen: Banken benötigen Zeit zur Prüfung der Finanzierungsanfrage; erst nach Erhalt der schriftlichen Finanzierungsbestätigung den Termin vereinbaren
• Erst die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank abwarten, dann den Kaufvertrag unterschreiben

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Schritt 5: Absicherung von Familie und Gebäude

Familie finanziell absichern:

• Kombinierte Risikolebensversicherung: Käufer und Partner im Todesfall finanziell absichern
• Berufsunfähigkeitsversicherung: Schutz bei Arbeitsunfähigkeit
• Hausrat- und Haftpflichtversicherungen aktualisieren; Deckungssummen prüfen
• Vorsorgevollmacht erstellen und notariell bestätigen lassen

Gebäude absichern:

• Gebäudeversicherung gegen Feuer, Wasser, Hagel, Sturm
• In Risikogebieten (z.B. Hochwassergebieten) ggf. eine Elementarschäden-Versicherung abschließen

Bauvorhaben absichern:

• Bauherrenhaftpflicht: Schutz während der Bauphase bei Haftpflichtansprüchen Dritter
• Bauleistungsversicherung: Schutz bei unvorhergesehenen Sachschäden am Bau, z.B. Diebstahl oder Vandalismus

Vorsorgen:

• Instandhaltungsrücklagen für künftige Reparaturen und Modernisierungen bilden (ca. 50 Cent pro qm pro Monat)
• Parallel laufende, kleinere Bausparverträge abschließen (zinsgünstige Darlehen)
• Frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren

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Während der gesamten Anschaffungsphase solltest Du Dich von Experten für Baufinanzierungen begleiten lassen. Fachkundiger Rat kann beim Immobilienkauf sehr hilfreich sein. Wir beraten Dich gerne!

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