Checkliste Hausbesichtigung: Hauskauf-Tipps + Download (PDF)

Das Wichtigste auf einen Blick

• Vorbereitung ist alles: Informiere Dich vor der Hausbesichtigung über Baujahr, Wohnfläche, Grundriss und hole wichtige Dokumente wie Energieausweis und Grundbuchauszug ein.
• Besichtigungszeitpunkt clever wählen: Besichtige die Immobilie bei Tageslicht und bringe eine Begleitung mit.
• Genau hinsehen: Achte auf Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder alte Leitungen und stelle gezielte Fragen zu Sanierungen und Nebenkosten.
• Lage & Umfeld checken: Prüfe die Anbindung an den Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen.

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Der Kauf eines Hauses ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Doch gerade die Besichtigung kann schnell überfordernd sein: Wie bekommst Du einen realistischen Eindruck vom Zustand der Immobilie? Welche Details sind entscheidend? Und passt die Umgebung überhaupt zu Deinem Lebensstil?

Damit Du bestens vorbereitet bist, haben wir die wichtigsten Tipps für eine erfolgreiche Besichtigung zusammengestellt. Außerdem findest Du eine interaktive Checkliste zur Hausbesichtigung, die hilft, alle relevanten Aspekte systematisch zu prüfen – damit Du am Ende sicher die richtige Entscheidung triffst. 

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Vorbereitung der Hausbesichtigung

Je mehr Du im Vorfeld über die Immobilie und das Umfeld weißt, desto gezielter kannst Du Fragen stellen und mögliche Schwachstellen erkennen. Mache Dir schon einige Tage vor der Besichtigung ein Bild von der Umgebung oder plane vor dem Termin genug Zeit ein, um noch einen Spaziergang durch das Viertel zu machen. Kommen hier bereits erste Fragen – etwa zu Baumaßnahmen oder Verkehrsanbindung – auf, notiere Dir diese direkt. Außerdem solltest Du vorab wichtige Dokumente prüfen und zur Hausbesichtigung die richtigen Utensilien wie eine Checkliste dabei haben, um vor Ort nichts zu übersehen.

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Diese Informationen und Dokumente sind vor der Hausbesichtigung relevant

Erste Informationen zum Objekt kannst Du dem Exposé schon vor der Hausbesichtigung entnehmen. Über den Makler oder die Verkäufer lassen sich außerdem weitere Dokumente anfordern, die Dir Auskunft über die Immobilie geben. So kannst Du schon vor der Hausbesichtigung einige Punkte der Checkliste abhaken.

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Informationen:

• Baujahr: Das Baujahr des Objekts kann ein erster Indikator für den allgemeinen Zustand der Immobilie sein, sowie für verwendete Baustandards und potenziellen Sanierungsbedarf.
• Wohnfläche: Die tatsächliche Wohnfläche des Hauses ist entscheidend, um den Preis und die Raumaufteilung richtig einzuschätzen.
• Fotos: Die Bilder des Inserats sind der erste visuelle Anhaltspunkt für den Zustand der Immobilie. Hierüber kannst Du außerdem bereits entscheiden, ob das Haus dich optisch anspricht.
• Anzahl der Zimmer: Können in den Zimmern alle Bewohner untergebracht werden? Werden zusätzliche Zimmer wie z. B. ein Arbeitszimmer oder ein Gästezimmer benötigt?
• Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis spielen die laufenden Kosten eine große Rolle für zukünftige Eigentümer. Wie hoch sind die monatlichen Ausgaben für Heizung, Strom und Wasser? Eine realistische Einschätzung hilft Dir, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
• Ausstattung: Während einige der gewünschten Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung oder eine moderne Küche nachträglich eingebaut werden können, lässt sich andere Ausstattung wie ein Balkon oder Dachfenster nur schwer nachrüsten. Informiere Dich vorab, ob die Ausstattung Deinen Wünschen entspricht und notiere Dir die Elemente, die Du bei der Besichtigung genauer unter die Lupe nehmen möchtest.
• Sanierungsstand: Regelmäßig durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und ein energetisch zeitgemäßer Zustand sparen Dir Kosten, erhöhen aber auch den Immobilienpreis. Sind hierzu keine Angaben im Inserat zu finden, solltest Du bei der Besichtigung unbedingt nachhaken.
• Grundstücksfläche: Das Platzangebot sollte zu Deiner geplanten Nutzung (Pool, Garten, Sandkasten) passen.
• Lage: Prüfe schon vor der Hausbesichtigung die Umgebung und Infrastruktur – plane hier auch langfristig mit Familienzuwachs oder für das Rentenalter.

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Dokumente:

• Grundriss: Ein Blick auf den Grundriss zeigt Dir, ob die Raumaufteilung zu Deinen Bedürfnissen passt. So kannst Du vorab prüfen, ob es genug Zimmer gibt oder ob größere Umbauten nötig wären.
• Energieausweis: Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und die zu erwartenden Heizkosten. Besonders bei älteren Häusern kann dies ein wichtiger Faktor für zukünftige Investitionen in Dämmung oder Heizung sein.
• Grundbuchauszug: Dieser gibt Dir Klarheit über die Eigentumsverhältnisse und zeigt, ob auf dem Grundstück noch Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte eingetragen sind.
• Flurkarte: Diese Karte zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks. Sie hilft Dir zu überprüfen, ob beispielsweise Zäune oder Anbauten tatsächlich auf dem eigenen Grundstück stehen.

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Was mitnehmen zur Hausbesichtigung? 

Eine Besichtigung ist aufregend und im Nachgang kann es schwierig sein, sich noch an alle Details zu erinnern. Daher empfehlen wir Dir folgende Dinge zur Hausbesichtigung mitzunehmen:

• Checkliste
• Exposé
• Notizblock & Stift
• Taschenlampe
• Kamera
• Zollstock oder Maßband

Die Maße der wichtigsten Möbelstücke, die mit in das neue Haus einziehen sollen, können ebenfalls hilfreich sein. So kannst Du schon bei der Besichtigung ein Gefühl dafür bekommen, wie die zukünftige Raumgestaltung Deines Eigenheims aussehen könnte.

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Zeitpunkt der Hausbesichtigung

Der richtige Besichtigungszeitpunkt kann einen großen Unterschied machen. Bei Tageslicht und gutem Wetter kannst Du die Immobilie bestmöglich beurteilen – und erkennst Mängel an der Fassade, Feuchtigkeitsspuren oder dunkle Räume besser. Nimm am besten eine Begleitung mit, die eine zweite Meinung gibt und vielleicht Dinge sieht, die Dir entgehen. Ein weiterer Besichtigungstermin zu einer anderen Tageszeit kann ebenfalls sinnvoll sein, um zum Beispiel Lichtverhältnisse oder Parkplatzsituation besser einzuschätzen. 

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Während der Hausbesichtigung

Damit Du während der Hausbesichtigung ein umfassendes Bild von der Immobilie erhältst, lohnt es sich, Stück für Stück durch verschiedene Bereiche zu arbeiten. Die Unterteilung nach Außenbereich, Innenbereich und Grundstück hilft Dir, nichts zu vergessen. In unserer Checkliste zur Hausbesichtigung findest Du für die verschiedenen Punkte weitere Detailfragen, die Du als Leitfaden nutzen kannst.

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Außenbereich

• Grundstück (Größe, Zustand, Zaun)
• Fassade und Dach (Schäden, Risse, Feuchtigkeit)
• Weitere Außenbereiche (Garage, Nebengebäude, Schuppen)

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Innenbereich

• Innenbereich (Größe, Zimmer, Lichteinfall)
• Bausubstanz (Boden, Wände, Decken)
• Fenster und Türen (Dichtigkeit, einfaches Öffnen und Schließen)
• Keller (Feuchtigkeit, Belüftung, Nutzung)
• Badezimmer (Zustand, Sanitäranlagen, Lüftung)
• Küche (Geräte, Ausstattung, Zustand)
• Heizung (Art, Funktion, Energieeffizienz, Alter)
• Weitere technische Anlagen (Internet, Elektroinstallationen, Alarmanlage, Smarthome)

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Grundstück

• Grundwasserspiegel 
• Parkmöglichkeiten
• Mögliche Erbpacht
• Auflagen zur Bebauung

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Finanzierungstipps für Deine Traumimmobilie

Schon bei der Besichtigung kannst Du die Weichen für den Kauf stellen – besonders auf einem hart umkämpften Immobilienmarkt. Oft kommt es vor, dass ein Haus schneller verkauft wird, als man denkt, weil andere Interessenten ihre Finanzierung bereits geklärt haben. Um einen Vorteil zu haben, solltest Du Dir frühzeitig eine Finanzierungszusage einholen. So kannst Du dem Verkäufer zeigen, dass Du zahlungsfähig bist und ernsthaftes Interesse hast. Mit effi wird der Weg zur Finanzierung deutlich einfacher und schneller. Dank der digitalen Budgetberechnung weißt Du sofort, was finanziell möglich ist und erhältst eine kostenlose sowie zeitnahe Beratung von Finanzierungsexperten. So kannst Du Dir frühzeitig eine Finanzierungszusage sichern und bist bei der Hausbesichtigung bestens vorbereitet – ohne komplizierte und langwierige Bankgespräche. Das verschafft Dir einen entscheidenden Vorsprung, wenn es mehrere Bewerber gibt.