Wohnung zum Kauf
Adresse
45357, EssenWohnfläche
93 m²Preis pro m²
1.954 €/m²Über diese Immobilie
Langfristig solide vermietete 4,5-Zimmer-Wohnung mit Loggia, Garage und zwei Tageslichtbädern, mit guter Aufteilung und 93,39 m² im 1. OG eines vollvermieteten 5-Familienhauses mit stabiler Mieterstruktur.->Kaufpreis Wohnung: 182.500 €, provisionsfrei (ohne Makler).
->Zzgl. dazugehörige Garage: 9.500 €, 50 €/mtl. Mieteinnahme, nach Steuer Cashflow neutral, ca. 0 €/mtl.
Diese ETW ist so kalibriert, dass der Käufer ab einem Steuersatz von 31 % monatlich auf Break-even liegt. Bei höherer Steuerprogression entsteht zusätzlicher positiver Cashflow.
- Berechnung Cashflow nach Steuer-
-> ab 31% Steuersatz ca. 0 €/mtl. (Break-even)
-> bei 42% Steuersatz ca. +30 €/Mt.
-Berechnungsgrundlage-
-Annuität 5,5 % p.a.
-Bewirtschaftungskosten 20 % der Kaltmiete = 172€ (nicht umlagefähig)
-AfA 4 % p.a. via SV-Gutachten.
-Mieteinnahmen-
-Kaltmiete 8,69 €/m², Gesamtmiete kalt 861,56 €/mtl. (inkl. Garage 50 €). Lage Essen-Dellwig liegt im westlichen Stadtgebiet, geprägt von Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und großzügigen Grünflächen. Naherholung am Rhein-Herne-Kanal mit Fahrradtrasse und Feldern direkt vor der Tür. Nahversorgung über die Donnerstraße, der historische Ortskern Borbeck und das Einkaufszentrum Bottrop-Süd sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Wohnlage zieht stabile Mieter aus dem mittleren Segment an.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel Weitere Informationen Sonstiges Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl
Ursprungsbaujahr 1910, kompletter Wiederaufbau bzw. Neubau 1977. Massivbauweise mit Stahlbetondecken, Satteldach. Riemchenfassade Straßenseite, Putzfassade Gartenseite gedämmt.
Substanz konsequent instandgehalten: Dach (Eindeckung und Dämmung) 2020, Eingangstür 2021, Treppenhaus frisch renoviert, Bäder erneuert (zuletzt 2.OG 2025).
Öl-Zentralheizung Bj. 2002, technisch einwandfrei. Rücklage für den Fernwärmeanschluss ist in der WEG bereits vorhanden, kein Risiko aus diesem Posten. Nach Anschluss sinken die Nebenkosten der Mieter, was den Korridor für weitere Kaltmietanpassungen öffnet und den positiven Cashflow nach oben skaliert.
Bäder WE 02: zwei Tageslichtbäder, eines frisch modernisiert, zweites noch gut in Schuss. Beide mit Fenster.
Außenanlagen: eigene Einzelgarage, Gemeinschaftsgarten Westausrichtung, Hofauffahrt hinter dem Haus, vollunterkellert mit Einzelkeller plus Gemeinschaftsräumen (Waschraum, Trockenraum).
Hausgeld: ca. 430€/mtl. davon 260€ umlagefähige Nebenkosten an Mieter umgelegt.
Haus und Organisation: 5 Wohneinheiten, kein Aufzug. Stabile Mieterstruktur, Bestandsmieter teils mehr als 13 Jahre, alle 5 Einheiten dauerhaft vermietet.
Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!
ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet. Stichworte Garage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl der separaten WCs: 1, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, 4 Etagen
Ausstattung
Aufzug
Keller
Balkon
Garten
Kaufpreis182.500 €
