WG-Konzept für Investoren in München mit Sonder-AfA
81243, Aubing-Lochhausen-Langwied - Aubing
4 Zimmer•72 m² Wohnfläche
Adresse
81243, Aubing-Lochhausen-Langwied - AubingZimmer
4Wohnfläche
72 m²Preis pro m²
9.292 €/m²Über diese Immobilie
Angeboten wird ein für Kapitalanleger optimiertes WG-Konzept, bestehend aus vier einzeln vermieteten Zimmern. WG-Zimmer sind in München sehr beliebt, da sie für die meisten Menschen noch erschwinglich sind. Gerade die Zielgruppe Studenten oder Berufseinsteiger, die nur vorübergehend in München wohnen, suchen bezahlbaren Wohnraum und möchten sich erst einmal keine Möbel selbst anschaffen. Rendite Bei einer Sondereinzelzimmervermietung liegt die Kaltmiete deutlich höher als bei üblichen Langfristvermietungen. Der Projektentwickler kalkuliert mit einer Kaltmiete von 3.075 €, was einer Brutto-Rendite von 5,52% entspricht. Steuervorteile Für Immobilien innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets können unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7h und 10f EStG genutzt werden. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den Sanierungszielen dienen und genehmigt werden. Dies ist hier der Fall, so dass die Sonder-AfA 5% beträgt. Die Wohnung wird saniert übergeben und hat Neubaustandard. Die Sanierungskosten können vom Käufer im Jahr des Kaufs steuerlich geltend gemacht werden. Bei entsprechendem Einkommen des Investors (Spitzensteuersatz von 42%) beträgt die Steuerersparnis im ersten Jahr durch diesen Erhaltungsaufwand ca. 28.000 €, in den vier Folgejahren beträgt die Steuerersparnis zusätzlich ca. 18.000 €. Diese Zahlen sollten Investoren aber von ihrem Steuerberater überprüfen lassen, da wir keine steuerliche Beratung vornehmen. Cashflow Der Cashflow nach Steuer ist in den ersten 10 Jahren durchgängig positiv. Bitte fordern Sie eine genaue Kalkulation an, die auf Ihr persönlichen Einkommen abgestimmt wird. Lage Das Objekt liegt im Sanierungsgebiet Aubing-Neuaubing-Westkreuz, es gehört zu den größeren Stadterneuerungsprojekten im Münchner Westen und ist aus Investorensicht interessant, weil hier mehrere Entwicklungen gleichzeitig zusammenkommen: Städtebauförderung, energetische Modernisierung, Aufwertung des Wohnumfelds, Infrastrukturmaßnahmen und steuerliche Vorteile. Welche Ziele verfolgt die Stadt? Die Stadt München verfolgt dort mehrere Schwerpunkte: • Aufwertung von Grünflächen und öffentlichen Räumen • Modernisierung von Nahversorgungszentren • Energetische Sanierung älterer Wohngebäude • Stärkung der sozialen Infrastruktur • Erhalt historischer Bausubstanz und Identität • Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Quartier Besonders relevant ist, dass viele Gebäude aus den 1960er- und 1970er-Jahren stammen und energetischen Sanierungsbedarf haben. Dafür wurde sogar ein eigener Energieleitplan entwickelt. Wie wird die Lage heute wahrgenommen? Aus Bewohnerberichten wird das Gebiet häufig als relativ ruhige Wohnlage mit guter Nahversorgung und viel Grün beschrieben. Positiv hervorgehoben werden die S-Bahn-Anbindung über Westkreuz, die Nähe zu Freizeitflächen wie dem Aubinger Lohe sowie der familienfreundliche Charakter. Meine Einschätzung als Immobilienstandort Für Investoren sehe ich drei interessante Faktoren: 1. Langfristige Aufwertung durch öffentliche Investitionen o Die Stadt investiert seit Jahren kontinuierlich in das Quartier. o Viele Projekte sind noch nicht vollständig abgeschlossen. 2. Relativ günstiger als zentrale Münchner Lagen o Aubing und Westkreuz liegen preislich meist unter Stadtteilen wie Pasing, Nymphenburg oder Neuhausen. 3. Steuerliche Chancen bei Bestandsobjekten o Gerade sanierungsbedürftige Gebäude innerhalb des Sanierungsgebiets können interessant sein, wenn die Voraussetzungen für erhöhte Abschreibungen erfüllt werden. Fazit: Für klassische Buy-and-Hold-Investments halte ich den Bereich deshalb für sehr spannend.Ausstattung
Balkon
Kaufpreis669.000 €
