"Gschichtn ausm Süd-West Schmankerlgarten" 90m2 | 3Zi | Duplexparker | Pullach i. Isartal
Adresse
82049, PullachZimmer
3Wohnfläche
78 m²Preis pro m²
6.474 €/m²Baujahr
1985Energieeffizienzklasse
FÜber diese Immobilie
Es gibt Wohnungen, die man besichtigt – und es gibt Wohnungen, die man fühlt. Diese 3-Zimmer-Gartenwohnung in Pullach im Isartal gehört eindeutig zur zweiten Kategorie: Erdgeschoss, viel Licht, ein Grundriss, der den Alltag leicht macht – und dann dieser Moment, wenn sich die Terrassentür öffnet und man merkt: Das ist kein „Gartenanteil", das ist ein privates grünes Wohnzimmer, das sich wie ein kleines Haus anfühlt. Der sehr geschützte Süd-West-Garten (ca. 90 m² Sondernutzungsrecht) ist der persönliche Rückzugsort. Sonne bis in den Abend, Platz für Lounge, Grill, Kräuterbeete, Kinderlachen, Hundeglück oder einfach Abschalten vom Alltag. Dazu eine große Terrasse (ca. 30 m²) für alles, was das Leben schön macht: Frühstück in der Sonne, Feierabend-Drink, Sommerabende mit Freunden. Die Wohnung wird aktuell vom Eigentümer selbst bewohnt und ist bezugsfrei nach Kauf. Kein Warten, kein Mietverhältnis, kein „irgendwann". Einziehen, ankommen, leben. Kaufpreis: 505.000 Euro (Wohnung) Duplex-Parker (oben): 10.000 Euro (zzgl.) Gesamt: 515.000 Euro Alle relevanten Unterlagen erhalten Sie nach dem Besichtigungstermin in einer sauberen Ordnerstruktur. **Ausstattung:** * 3 Zimmer, Erdgeschoss / Gartenwohnung * Sehr geschützter Süd-West-Garten ca. 90 m² (Sondernutzungsrecht) * Terrasse ca. 30 m² (teils nach WoFlV angerechnet) * Badezimmer + separates Gäste-WC * Baujahr Wohnanlage: 1985 * Gas-Zentralheizung, erneuert 2002 * Geräumiges Kellerabteil * Wasch-/Trockenkeller (Gemeinschaft) * Duplex-Stellplatz (oben): 10.000 Euro (zzgl.) * Hausgeld aktuell: 524,94 Euro/Monat, davon ca. 286 Euro umlegbar * Rücklagen anteilig per 31.12.2025: 3.058,50 Euro * Derzeit keine größeren Maßnahmen geplant oder angedacht (laut Hausverwaltung) * Energieeffizienzklasse F, Endenergieverbrauch 168,1 kWh/(m²·a), Gas **Werterhalt & Instandhaltung – bereits umgesetzte Maßnahmen:** * Balkonbrüstungen instandgesetzt * Abdichtungsarbeiten im Kellerbereich (Schleuse) erfolgreich umgesetzt * Baumpflege außerplanmäßig durchgeführt * Wartungsvertrag Heizungs- und Wasserinstallation: 680 Euro/Jahr * Wartungsvertrag Tiefgaragentor: ca. 250 Euro/Jahr * Garagenlüftung: Wartung ca. 500 Euro/Jahr + Sachverständigenprüfung ca. 700 Euro alle 3 Jahre **Geplante/beschlossene Maßnahmen:** * Sanierung der beiden Eingangspodeste inkl. Abdichtung an der Fassade: beschlossen, Kostenrahmen ca. 15.000 Euro * Malerarbeiten im Anschluss (Kellerdurchgang und UG-Treppenhausbereich): beschlossen, Kostenrahmen ca. 3.500 Euro * Finanzierung erfolgt aus der Erhaltungsrücklage bzw. über den laufenden Wirtschaftsplan **Lage** Pullach im Isartal ist einer dieser Orte, bei denen man nach ein paar Tagen merkt: Der Puls wird niedriger. Nicht, weil hier „nichts los" ist – sondern weil das Umfeld so viel Qualität hat, dass man nicht ständig kompensieren muss. Isar & Naherholung: Das Isartal, Wege durchs Grüne, frische Luft – Naherholung ist hier keine Wochenend-Aktivität, sondern Teil des Alltags. Der Süd-West-Garten ist die private Verlängerung des Isartals: morgens ein Kaffee in der Sonne, mittags ein kurzer Reset im Grünen, abends Licht bis spät. Pullach liegt ideal an der südlichen Achse: Ausflüge ins Voralpenland, an Seen oder in die Berge sind deutlich näher – und gleichzeitig bleibt München in komfortabler Reichweite. Kultur, Restaurants, Termine, Shopping – alles erreichbar, ohne inmitten der Großstadt-Hektik zu wohnen. **Top-Arbeitgeber in unmittelbarer Nähe:** * Linde * BND (Bundesnachrichtendienst) * Sixt Die Nähe zu diesen namhaften Arbeitgebern macht die Lage dauerhaft stark – sowohl für Eigennutzer als auch perspektivisch für die Vermietbarkeit. Kurze Wege, weniger Pendelstress, mehr Lebenszeit. **Historischer Hinweis:** Pullach war über viele Jahrzehnte ein zentraler Standort des Bundesnachrichtendienstes (BND) – daher ist der Name Pullach weit über die Region hinaus bekannt. Heute verbindet sich diese Historie mit einem modernen Standortprofil: ruhig wohnen, stark angebunden, wirtschaftlich attraktiv. Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis, zu zahlen mit notarieller Beurkundung an die LPE Immobilien Management GmbH. Es besteht ein entgeltpflichtiger Maklervertrag über den gleichen Provisionssatz mit dem Verkäufer (gem. § 656c BGB). Bezugsfrei ab Kauf. Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch bei der Vermittlung Ihrer eigenen Immobilie.Ausstattung
Terrasse
Keller
Balkon
Garten
Rollstuhlgerecht
Kaufpreis505.000 €
