Wohnung zum Kauf
40476, Derendorf
2 Zimmer•66 m² Wohnfläche
Adresse
40476, DerendorfZimmer
2Wohnfläche
66 m²Preis pro m²
5.777 €/m²Baujahr
1914Über diese Immobilie
Diese attraktive 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 65,55 m² befindet sich in einem gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhaus in der begehrten Gravelottestraße im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf, unmittelbar an der Grenze zum beliebten Stadtteil Pempelfort. Die Lage zählt zu den gefragten innerstädtischen Wohnlagen der Stadt und verbindet urbanes Leben mit einer gewachsenen Nachbarschaftsstruktur. Das Gebäude überzeugt durch seinen klassischen Altbaucharakter, eine ansprechende Fassade sowie die für diese Bauzeit typischen Proportionen und großzügigen Deckenhöhen.**Sanierung / Zustand**
Die Wohnung wird im Zuge einer umfassenden Kernsanierung neu hergestellt. Nach Abschluss der Arbeiten präsentiert sich die Einheit in einem hochwertigen, modernen Zustand. Hier haben Sie die Möglichkeit, die Ausstattung teilweise nach Ihren individuellen Vorstellungen zu gestalten und so den Erstbezug nach Sanierung zu erleben.
Im Rahmen der Sanierung werden sämtliche wesentlichen Gewerke modernisiert. Dazu zählen unter anderem Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen sowie die komplette Innenausstattung der Wohnung. Auch neue, energieeffiziente Fenster werden im Zuge der Sanierung eingebaut.
Eine Fußbodenheizung ist im Zuge des Umbaus möglich, wodurch moderner Wohnkomfort mit dem besonderen Charme des Altbaus kombiniert wird. Die beeindruckende Deckenhöhe von ca. 3,54 m sorgt trotz vorhandener Dachschrägen für ein offenes und großzügiges Raumgefühl. Vor Beginn der Sanierungsarbeiten besteht zudem Spielraum für individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, sodass Käufer teilweise Einfluss auf Materialien und Ausstattungsdetails nehmen können. Die Fertigstellung der Wohnung ist frühestens für Ende 2026 vorgesehen.
**Grundriss / Raumaufteilung**
Beim Betreten der Einheit gelangt man zunächst in einen zentralen Flur, der alle Räume miteinander verbindet und eine klare sowie funktionale Raumstruktur schafft.
Direkt angrenzend befindet sich das Tageslichtbad, das im Zuge der Kernsanierung vollständig modernisiert wird und künftig modernen Wohnkomfort bietet. Optional besteht hier zudem eine Erweiterungsmöglichkeit.
Die separate Küche liegt ebenfalls im vorderen Bereich der Wohnung und bietet ausreichend Platz für eine großzügige Küchenzeile sowie einen Essbereich. Der Flur führt weiter in den privaten Wohnbereich der Wohnung.
Hier befinden sich zwei gut geschnittene Zimmer, die flexibel als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszimmer genutzt werden können.
Das größere Zimmer bildet den zentralen Wohnbereich der Wohnung und verfügt über direkten Zugang zum Balkon.
Das zweite große Zimmer eignet sich ideal als Schlafzimmer oder Homeoffice.
Ein besonderes architektonisches Highlight ist hier der charakteristische Erker, der dem Raum eine besondere Atmosphäre verleiht und für zusätzlichen Lichteinfall sorgt. Ein Abstellbereich innerhalb der Wohnung sorgt zusätzlich für praktischen Stauraum im Alltag.
**Balkon / Außenbereich**
Ein besonderes Highlight ist der Balkon zur Gravelottestraße, der im Zuge der Sanierung neu errichtet wird.
Durch die sonnige Ausrichtung erweitert er den Wohnraum nach außen und bietet einen angenehmen Platz für entspannte Stunden an der frischen Luft.
Der Balkon schafft einen hellen und freundlichen Außenbereich, der den urbanen Charakter der Lage zusätzlich unterstreicht.
**Erwerbsmodell / Gestaltungsmöglichkeiten**
Für Käufer besteht die Möglichkeit, die Einheit bereits im aktuellen, unrenovierten Zustand zu erwerben.
Der anschließende Ausbau und die Sanierung können dann über einen separaten Bauwerkvertrag erfolgen.
Diese Struktur bietet den Vorteil, dass Kaufnebenkosten nur auf den Erwerb des Bestandsanteils anfallen, wodurch eine spürbare Einsparung bei den Kaufnebenkosten möglich sein kann.
Darüber hinaus eröffnet dieses Modell zusätzlichen Gestaltungsspielraum bei der Ausführung und Ausstattung der Wohnung.
**Steuerliche Aspekte / Abschreibung**
Das Objekt bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein zertifizierter Gutachter hat bereits eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren geschätzt.
Dadurch kann sich ein erhöhter Abschreibungssatz von bis zu 6,67 % jährlich ergeben. Lage Die Immobilie liegt in der Gravelottestraße im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf - einer der gefragtesten innerstädtischen Wohnlagen mit stabiler Nachfrage. Die Einbahnstraße ist eine ruhige Einbahnstraße mit Tempo-30-Zone, geprägt von gepflegten Jugendstil-Mehrfamilienhäusern und einer gewachsenen, ruhigen Wohnstruktur. Trotz der Zurückhaltung im Straßenbild handelt es sich um eine klar urbane Lage mit hoher Aufenthaltsqualität.
Derendorf verbindet klassische Architektur mit moderner Stadtentwicklung. Die Nähe zu Pempelfort, Golzheim und der Düsseldorfer Innenstadt macht den Standort sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter besonders attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Quartier ist seit Jahren konstant hoch.
In fußläufiger Umgebung befindet sich unter anderem der Campus von L'Oréal Deutschland, der das Viertel zusätzlich prägt und für ein internationales, wirtschaftlich stabiles Umfeld sorgt. Ergänzt wird dies durch Agenturen, Dienstleistungsunternehmen, Gastronomie und Einzelhandel, die den Stadtteil lebendig, aber strukturiert halten.
Nahversorgung (fußläufig erreichbar):
Bäckerei Hannen - ca. 250 m
REWE Supermarkt - ca. 400 m
Apotheke am Friedrich-Ebert-Platz - ca. 450 m
dm Drogeriemarkt - ca. 600 m
Wochenmarkt (Neuss) - ca. 700 m
Cafés, Restaurants und Fachgeschäfte befinden sich im direkten Umfeld sowie in Richtung Innenstadt und Pempelfort.
Familienfreundliche Infrastruktur:
Städtische Kindertagesstätte Blücherstraße - ca. 250 m
Grundschule Dreikönigenstraße - ca. 600 m
Gymnasium Marienberg - ca. 900 m
Verkehrsanbindung:
Die Bushaltestelle Frankenplatz liegt nur wenige Schritte entfernt. Die U-Bahn-Linien U78 und U79 bieten eine schnelle Anbindung an die Innenstadt, den Hauptbahnhof und den Flughafen Düsseldorf. Für den Individualverkehr bestehen kurze Wege zu A44, A52 und B1, wodurch auch das gesamte Rheinland gut erreichbar ist.
Fazit Lage
Die Gravelottestraße steht für ruhiges Wohnen in zentraler Lage. Eine Adresse, die sich durch ihre Kombination aus Wohnqualität, Infrastruktur und Marktfähigkeit auszeichnet. Derendorf ist kein kurzfristiger Trend, sondern ein dauerhaft funktionierender Stadtteil mit Substanz - genau das macht diese Lage wertstabil und nachhaltig attraktiv. Weitere Informationen Sonstiges Gerne erstellen wir Ihnen eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung, in der sich die Eigenkapitalrendite sowie die steuerlichen Effekte auf Ihre Investition transparent widerspiegeln. Auf Wunsch begleiten wir Sie zudem bei der Einschätzung durch einen erfahrenen Gutachter, der die voraussichtliche Restnutzungsdauer der Immobilie fachkundig ermittelt. Bitte beachten Sie, dass wir für die Ergebnisse oder die steuerliche Anerkennung des Gutachtens keine Haftung übernehmen können.
Nach einer ersten vorsichtigen Einschätzung liegt die Restnutzungsdauer voraussichtlich bei 15 Jahren. Die endgültige Entscheidung über die steuerliche Anerkennung obliegt dem zuständigen Finanzamt.
Alle Angaben zu diesem Verkaufsobjekt basieren auf Informationen des Verkäufers oder beteiligter Dritter. Sie werden von der Finanzhaus Deutschland GmbH ohne Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit, jedoch nach bestem Wissen und Gewissen, weitergegeben.
Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Stichworte Grundstücksfläche: 239,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, 3 Etagen, Distanz zum Flughafen: 6.01, Distanz zum Hauptbahnhof: 3.46, Distanz zur Autobahn: 3.5, Distanz zum Bus: 0.09
Ausstattung
Keller
Balkon
Kaufpreis379.000 €
